Miras Kalan Evin Satışı İçin Tüm Mirasçıların Onayı Şart mı?
- 8 Haz
- 2 dakikada okunur
Mirasbırakanın vefatının ardından geride kalan taşınmazların satışı, aile bireyleri arasında en sık uyuşmazlık yaşanan konulardan biridir. Bir mirasçının paraya ihtiyacı varken diğerinin evi elden çıkarmak istememesi, süreci kilitleyebilir.
Güncel Yargıtay içtihatları ve Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri çerçevesinde; miras kalan bir evin satışı için tüm mirasçıların onayının şart olup olmadığını, tek başına yapılan işlemlerin geçerliliğini ve uzlaşma sağlanamadığında izlenecek yasal yolları inceliyoruz.
1. Temel Kural: Miras Kalan Ev Üzerinde Elbirliği Mülkiyeti ve Birlikte Hareket Etme Zorunluluğu
Miras kalan taşınmazlar, tescil işlemleri tamamlanana veya miras taksimi yapılana kadar TMK Madde 701 uyarınca "elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet" hükümlerine tabi olur.
Münferiden Tasarruf Yasağı: Bu mülkiyet türünde mirasçıların payları oranında bağımsız birer mülkiyet hakkı yoktur; mülkiyet topyekun terekedeki herkese aittir.
Oy Birliği Şartı: TMK’nın 640. ve 702. maddeleri uyarınca, miras kalan evin rızaen (anlaşarak) satılabilmesi veya üzerinde bir işlem yapılabilmesi için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi ve oy birliği ile onay vermesi zorunludur (Yargıtay 7. HD, 05.12.2024, 2024/417 E., 2024/5503 K.). Bir mirasçı dahi karşı çıksa, tapuda rızai satış işlemi gerçekleştirilemez.
2. Tek Başına Yapılan Satış İşlemlerinin Hukuki Geçerliliği
Mirasçılardan birinin, diğerlerinin onayı veya haberi olmaksızın gerçekleştirdiği satış veya devir girişimleri hukuken koruma görmez.
Üçüncü Kişilere Satış: Bir mirasçının tek başına ya da sadece kendi payını baz alarak üçüncü bir kişiye yaptığı satışlar, diğer mirasçıları bağlamaz ve hukuken geçersiz kabul edilir (Yargıtay 8. HD, 21.05.2025, 2022/7242 E., 2025/3899 K.).
Miras Payının Devri: Tereke resmi olarak taksim edilmediği veya elbirliği mülkiyeti çözülmediği sürece, bir mirasçının kendi miras payını (hissesini) dışarıdan üçüncü bir kişiye satması da geçersizdir (Yargıtay 8. HD, 16.01.2025, 2023/3148 E., 2025/223 K.).
3. Uzlaşma Sağlanamazsa Ne Yapılmalı? Ortaklığın Giderilmesi Davası
Mirasçılar evin satışı veya paylaşılması konusunda oy birliği sağlayamıyorsa, hukuk sistemi hiçbir mirasçıyı malı zorla elinde tutmaya zorlamaz. Bu kilitlenme durumunda çözüm Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davasıdır.
Dava Açma Hakkı: TMK’nın 698. maddesi uyarınca, tek bir mirasçı dahi diğer tüm mirasçılara karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde bu davayı açarak ortaklığın bitirilmesini talep edebilir (Yargıtay 7. HD, 07.11.2024, 2024/3822 E., 2024/4998 K.).
Satış Yoluyla Paylaşım: Eğer miras kalan evin mirasçılar arasında aynen bölünmesi (taksimi) mümkün değilse –ki konutlarda genellikle mümkün olmaz– mahkeme taşınmazın icra (satış) memurluğu kanaliyla genel açık artırma yoluyla satılmasına ve elde edilen paranın mirasçılara payları oranında dağıtılmasına karar verir (Yargıtay 7. HD, 09.05.2024, 2023/3521 E., 2024/2516 K.).
4. Mirasçılar Arasında Sözleşme ile Çözüm (Paylaşma Sözleşmesi)
Mahkeme yoluna gitmek istemeyen mirasçılar için en sağlıklı alternatif, kendi aralarında bir uzlaşıya varmaktır.
Yazılı Şekil Şartı: Mirasçılar, kendi aralarında yapacakları bir "Miras Paylaşma Sözleşmesi" ile evin kime kalacağını veya nasıl satılacağını karara bağlayabilirler. Ancak bu sözleşmenin hukuken geçerli olabilmesi için istisnasız tüm mirasçıların katılımı ve sözleşmenin yazılı şekilde yapılması şarttır (Yargıtay 7. HD, 18.01.2024, 2022/6547 E., 2024/320 K.). Bir mirasçının dahi eksik olması sözleşmeyi tamamen geçersiz kılar.
Miras kalan bir evin normal yollardan, tapuda rızaen satılabilmesi için tüm mirasçıların onayı kesinlikle şarttır. Tek bir kişinin muhalefeti satışı engeller. Mirasçılar arasında ortak bir karar alınamıyorsa, sürecin çözümü için mahkeme kanalıyla ortaklığın giderilmesi davası açılması ve satışın yargı eliyle gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
