5 Yılı Dolan Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılabilir? Kira Tespit Davası ve Yasal Haklar

Türkiye’de kira uyuşmazlıkları, özellikle 5 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte yeni bir boyuta evrilmektedir. İlk 5 yıl boyunca kira artışları yasal olarak TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oniki aylık ortalamaları ile sınırlı olsa da, 5 yılın sonunda bu sınır esnemekte ve "güncel rayiç bedel" kavramı devreye girmektedir. Akpınar Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda, 5 yılı dolan kiracıya yapılacak zam miktarını ve izlenmesi gereken hukuki süreçleri güncel Yargıtay kararları ışığında inceledik.

1. Kiracıya Zam Yapılırken 5 Yıl Kuralı ve Yasal Dayanak (TBK 344)

Kira artış oranlarındaki serbesti, kanun koyucu tarafından mülkiyet hakkı ve kiracının korunması dengesi gözetilerek sınırlandırılmıştır. TBK m. 344/3 uyarınca; "taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir".

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2510, Κ. 2024/1874 sayılı kararında aynen;

"tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak 'hakkaniyete' (hak ve nesafet ilkelerine) uygun bir karar verilir"  

şeklinde karar kurarak, kira bedelinin tayininde salt endeksin değil, mülkün güncel rayiç değerinin esas alınması gerektiğine hükmetmiştir.

2. Kira Bedelinin Tespitinde Esas Alınan Kriterler: Rayiç ve Hakkaniyet

Beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte "hak ve nesafet" dönemi başlar. Bu aşamada kira bedeli, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumunda elde edilebilecek bedel üzerinden saptanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5480, Κ. 2019/79 sayılı ilamında aynen;

"belirlenen rayiç bedelden, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir indirim (genellikle %5 ile %20 arasında) yapılmalıdır"  

şeklinde karar kurarak, rayiç bedel tespiti yapılırken mevcut kiracının hukukunun korunması adına "hakkaniyet indirimi" yapılmasının yasal bir zorunluluk olduğuna hükmetmiştir. Ayrıca unutulmamalıdır ki; "tespit edilen bedel, kiracının son ödediği bedelden az olamaz".

3. Dövizli Sözleşmelerde 5 Yıl Sonrası Durum

Kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı akitlerde, 5 yıllık süre dolmadan bedelde değişiklik yapılamayacağı gibi, süre sonunda sözleşmenin karakteri değişmektedir.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/1502, Κ. 2017/1318 sayılı kararında aynen;

"kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 5 yıl geçtikten sonra yeni dönem kira bedelinin tespiti Türk Lirası üzerinden yapılır; sözleşmedeki yabancı para hükmünün yenilendiği kabul edilmez" 

 şeklinde karar kurarak, dövizli sözleşmelerde 5 yılın sonunda TL bazlı tespiti zorunlu kıldığına hükmetmiştir.

4. Dava Zamanlaması ve Usul Hukuku (TBK m. 345)

Kira tespit davasında sürelere riayet, belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını tayin eden en kritik unsurdur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/4816, Κ. 2024/2912 sayılı ilamında aynen;

"yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması için; davanın yeni dönemden en az 30 gün önce açılması veya bu süre zarfında kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı ihtarname tebliğ edilmiş olması gerekir"  

şeklinde karar kurarak, ihtarname ve dava sürelerinin hak düşürücü etkisine hükmetmiştir. Sözleşmede artış şartı mevcutsa ihtar çekilmeksizin de dava açılabilir.

5. Tacir Kiracılar ve Sözleşme Serbestisi İstisnası

Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında, kanuni düzenlemelerin uygulanması belirli ertelemelere tabi tutulmuştur.

Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13547, Κ. 2015/3473 sayılı kararında aynen;

"tacir kiracılarda sözleşme serbestisi gereği kararlaştırılan oranlar öncelikli uygulanabilir"  

şeklinde karar kurarak, bu durumlarda öncelikle akdi şartların ve mülga Borçlar Kanunu dönemindeki içtihatların esas alınması gerektiğine hükmetmiştir.

Unutulmamalıdır ki; kira uyuşmazlıklarında her somut olayın kendine özgü dinamikleri, sözleşme şartları ve Yargıtay'ın güncel içtihat farklılıkları bulunmaktadır. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlı olup, hak kaybına uğramamanız adına sürecin bir hukukçu eşliğinde yürütülmesi büyük önem arz eder. Konuyla ilgili daha detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık için Akpınar Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.