Aidat Borcu Nedeniyle Ortak Alan ve Sosyal Tesis Kullanımı Engellenebilir mi?

Toplu yaşamın vazgeçilmez bir parçası olan apartman ve sitelerde, ortak alanların bakımı, güvenliği ve temizliği gibi giderlerin karşılanabilmesi için her ay düzenli olarak aidat toplanır. Ancak bazı kat maliklerinin veya kiracıların aidat borçlarını geciktirmesi ya da hiç ödememesi, site yönetimleri ile sakinleri sık sık karşı karşıya getirmektedir. Bu süreçte bazı site yönetimleri borç tahsilatını hızlandırmak adına; aidat ödemeyen kişilerin kapalı havuz, spor salonu, otopark gibi sosyal tesisleri kullanmasını engellemekte, hatta daha da ileri giderek su ve elektrik kesintisi ya da misafir girişini yasaklama gibi sert tedbirlere başvurmaktadır. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sıkça araştırılan aidat borcu nedeniyle ortak alan ve sosyal tesis kullanımı engellenebilir mi sorusu, mülkiyet hakkı ile site yönetimlerinin yasal yaptırım sınırları arasındaki hukuki dengeyi ifade eden çok kritik bir tartışma konusudur.

1. Aidat Borcu Nedeniyle Ortak Alan ve Sosyal Tesis Kullanımı Engellenebilir Mi? Aidat Borcu Bahanesiyle Sosyal Tesis ve Ortak Alanların Kapatılması Yasaktır

Yargıtay, site genel kurullarında "Aidatını ödemeyenin kapalı otoparka girmesi, havuzu veya sosyal tesisi kullanması yasaktır" şeklinde alınan kararları net bir dille hukuka aykırı bulmaktadır. Kat maliklerinin mülkiyet hakkı ve kiracıların sözleşmeden doğan kullanım hakları yasal güvence altındadır.

• Mülkiyet ve Yaşam Hakkına Müdahale: Yargıtay, ortak gider borcunu ödemeyenlerin hizmetlerden yararlandırılmasının durdurulması veya kısıtlanması yönündeki kararları doğrudan mülkiyet hakkına ve hatta yaşam hakkına bir müdahale olarak nitelendirir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2018/6662, K. 2019/3198).

• Doğrudan Kullanım Hakkının Engellenmesi: Bir sakinin aidat borcu olsa dahi, kat malikinin mülkiyet hakkına dayanarak sözleşmeyle kiracısına devrettiği ortak yerlerden faydalanma hakkı site yönetimi tarafından ellerinden alınamaz (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/6924, K. 2018/1542).

2. Elektrik/Su Kesintisi ve Misafir Engelleme "Ağır Hukuk İhlali" Sayılır

Bazı site yönetimlerinin baskı unsuru oluşturmak için uyguladığı daha agresif kısıtlamalar da yargı tarafından sert bir şekilde iptal edilmektedir:

Temel Hizmetlerin Kısıtlanması Kesinlikle Yasaktır: Aidat borcu gerekçe gösterilerek bir dairenin elektriğinin veya suyunun kesilmesi, daireye gelecek olan misafirlerin ya da tadilat ustalarının site kapısından içeri sokulmaması doğrudan doğruya temel kullanım hakkının ihlalidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/7139, K. 2019/6083). Bu tür engellemelerle karşılaşan sakinler, mahkemeye başvurarak bu haksız engellerin derhal kaldırılmasını talep edebilirler. Hatta bu durum, ceza hukuku boyutunda konut dokunulmazlığının ihlali gibi suç unsurlarını dahi tetikleyebilir.

3. Yönetimlerin Uygulayabileceği Yasal Yaptırımlar Nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, aidatını ödemeyen borçlulara karşı site yönetimlerinin eline oldukça etkili, meşru ve yasal silahlar vermiştir. Yönetimlerin bu yasal sınırları aşarak keyfi cezalar icat etmeye hakkı yoktur. Kanuni yollar şunlardır:

%5 Gecikme Tazminatı	KMK’nın 20. maddesi uyarınca, aidat borcunu zamanında ödemeyen kat malikinden, gecikilen her gün için aylık yüzde beş (%5) oranında gecikme tazminatı talep edilir. Genel kurul bu oranı keyfi olarak artıramaz veya kısıtlayamaz (Yargıtay 20. HD, E. 2018/6662, K. 2019/3198).
İcra Takibi ve Dava	Site yönetiminin borçluya karşı uygulayabileceği tek yasal tahsilat yöntemi, borçlu aleyhine İcra Müdürlüğü vasıtasıyla icra takibi başlatmak veya Sulh Hukuk Mahkemesinde alacak davası açmaktır (Yargıtay 5. HD, E. 2020/7902, K. 2020/11585).

4. "Tesisleri Kullanmıyorum, O Halde Aidat Ödemem" Savunması Geçerli midir?

Madalyonun diğer yüzünde ise "Madem beni havuzdan yararlandırmıyorsunuz ya da ben zaten sitenin spor salonunu hiç kullanmıyorum, o halde bu tesislerin aidat payını ödemiyorum" diyen sakinler yer almaktadır. Hukukumuz bu konuda da net bir sınır çizmiştir:

Kat malikleri, ortak yerler veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından kendi istekleriyle vazgeçtiklerini, buralara ihtiyaç duymadıklarını ya da fiilen kullanmadıklarını ileri sürerek aidat ödemekten kesinlikle kaçınamazlar (İstanbul BAM 45. Hukuk Dairesi, E. 2020/1216, K. 2023/187). Yani tesislerin kullanımı engellenemeyeceği gibi, "kullanmıyorum" gerekçesiyle borçtan kurtulmak da mümkün değildir.

Özetle;

Aidat borcu nedeniyle ortak alan ve sosyal tesis kullanımı engellenebilir mi sorusunun Yargıtay nezdindeki cevabı kesin bir "Hayır"dır. Bir site sakini aidatını ödemiyorsa, yönetimin yapması gereken tek şey kanunun kendisine tanıdığı yetkiyle aylık %5 gecikme faizini işleterek icra takibi başlatmaktır. Sakinlerin havuzunu kapatmak, otoparka almamak veya misafirini engellemek gibi yöntemler hukuka açıkça aykırıdır ve mülkiyet hakkının ihlali sayılmaktadır.