Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kullanımı

Apartman ve site yaşamında en sık uyuşmazlık konusu olan başlıklardan biri site ortak alanların kullanımıdır. Bahçe, bina girişi, koridorlar, boşluklar, otopark alanları ve benzeri yerler, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olup, bu alanların kullanımı kanun, yönetim planı ve mimari projeyle sıkı şekilde sınırlandırılmıştır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, ortak alanların bireysel kullanıma konu edilmesini kural olarak hukuka aykırı kabul etmektedir.

Ortak Alanlara Masa, Sandalye ve Eşya Konulması

Yargıtay kararlarına göre site ortak alanlarının kullanımı, eşyaların taşınır veya sabit olmasıyla sınırlı bir değerlendirme değildir. Ortak alanlara masa, sandalye, saksı veya benzeri eşyaların konulması, kullanımın geçici olduğu iddia edilse dahi, diğer kat maliklerinin kullanım hakkını kısıtlıyorsa “el atma” niteliği taşımaktadır. Eşyaların denetim veya keşif sırasında kaldırılmış olması da hukuka aykırılığı ortadan kaldırmamaktadır.

Bu tür müdahaleler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kapsamında değerlendirilmekte; kat maliklerinin yazılı rızası olmaksızın yapılan kullanımlar hukuka aykırı sayılmaktadır. Yargıtay, rıza oranı bulunmayan veya yönetim planında açıkça düzenlenmeyen kullanımlara karşı müdahalenin men’i ve eski hale getirme kararları vermektedir.

Ticari Amaçlı Ortak Alan Kullanımı ve Ortak Alanların Tahsisi

Site ortak alanlarının kullanımı bakımından Yargıtay’ın en katı yaklaştığı alanlardan biri, ticari işletmelerin ortak alanları genişletme girişimleridir. Restoran, kafe veya benzeri işyerlerinin ortak alanlara masa, sandalye, tente veya şemsiye koyarak bu alanları ticari faaliyete dahil etmesi, ortak alanın fiilen bir kişiye tahsisi anlamına gelmektedir.

Bu tür kullanımlar, kat maliklerinin açık iradesiyle alınmış bir karar veya kanuni çoğunluk bulunmadıkça hukuka aykırı kabul edilmekte ve kaldırılmasına karar verilmektedir. Ortak alanların ekonomik kazanç sağlamak amacıyla tek taraflı şekilde kullanılması, mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirilmektedir.

Yönetim Planı ve Mimari Projeye Aykırılık

Yönetim planında bir bağımsız bölüme ortak alanı kullanma hakkı tanınmış olsa dahi, bu hakkın kapsamı Yargıtay içtihatlarında dar yorumlanmaktadır. Bu tür bir düzenleme, ortak alanın mevcut haliyle kullanılmasını kapsamakta; masa, sandalye, çit, saksı veya benzeri eşyalarla alanın kişisel kullanıma özgülenmesine izin vermemektedir.

Ayrıca ortak alanlarda yapılan zemin döşemeleri, sundurma, çit, kapı, kilit veya bariyer gibi yapısal müdahaleler mimari projeye aykırılık teşkil etmekte ve mahkemelerce eski hale getirme yaptırımıyla karşılaşmaktadır.

Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davaları

Site ortak alanlarının kullanımıyla ilgili uyuşmazlıklarda en sık başvurulan hukuki yol, müdahalenin men’i ve eski hale getirme davalarıdır. Mahkemeler bu davalarda onaylı mimari proje, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarını esas almakta; keşif yoluyla müdahalenin kapsamını belirlemektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca, mahkeme tarafından hukuka aykırı kullanımın kaldırılması için davalıya belirli bir süre tanınması zorunludur. Bu sürenin kararda açıkça belirtilmemesi bozma sebebi sayılmaktadır.

Kiracıların ve Maliklerin Sorumluluğu

Ortak alana müdahale kiracı tarafından gerçekleştirilmişse, dava sadece kiracıya değil, kat malikine de yöneltilebilmektedir. Çünkü site ortak alanlarının kullanımı, nihai olarak maliklerin mülkiyet hakkını ilgilendirmektedir. Ayrıca verilecek karar diğer kat maliklerinin haklarını etkiliyorsa, taraf teşkilinin genişletilmesi de gündeme gelebilmektedir.

Yargıtay kararları doğrultusunda site ortak alanlarının kullanımı, bireysel tasarrufa açık bir alan değildir. Ortak alanlara masa, sandalye veya şahsi eşya konulması; ticari amaçla kullanılması ya da mimari projeye aykırı düzenlemeler yapılması, diğer kat maliklerinin rızası bulunmadıkça hukuka aykırıdır. Bu tür durumlarda mahkemeler, müdahalenin men’ine, eşyaların kaldırılmasına ve alanın eski haline getirilmesine karar vermektedir.