Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Hallerde Evden Çıkarabilir? Ev Sahibinin Tahliye Nedenleri

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, ev sahibinin kiracıyı hangi şartlarda tahliye edebileceği konusudur. Uygulamada çoğu zaman “ev benim, çıkarırım” düşüncesiyle hareket edilse de Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları, tahliye hakkını sıkı usul ve ispat şartlarına bağlamıştır. Ev sahibinin haklı olduğu durumlar kadar, usule uyulmadığı için kaybedilen çok sayıda dava da bulunmaktadır.

Bu yazıda, Yargıtay ve Hukuk Genel Kurulu kararları ışığında, ev sahibinin kiracıyı tahliye nedenleri ele alınmaktadır.

Ev Sahibinin Tahliye Nedenleri: 1.Sözleşmeye Aykırı Kullanım ve Özensiz Davranış Nedeniyle Tahliye

Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı şekilde kullanması veya komşular için rahatsız edici davranışlarda bulunması, tahliye sebebi olabilir. Ancak bu durum, tek başına tahliye için yeterli değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca, ev sahibinin öncelikle kiracıya yazılı ihtar göndermesi ve aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre tanıması zorunludur.

Yargıtay kararlarında, kiralananın açıkça sözleşmeye aykırı kullanıldığı durumlarda dahi süre verilmeden açılan tahliye davalarının reddedildiği görülmektedir. Kiracıya verilen sürenin yetersiz olması veya ihtarın usulüne uygun yapılmaması, davanın esasına girilmeden reddine yol açmaktadır.

Bununla birlikte, kiracının davranışları kiraya veren veya komşular açısından “çekilmez” hale gelmişse, süre verme zorunluluğu ortadan kalkabilir. Özellikle kiralananın fuhuş, yasa dışı faaliyetler veya açıkça ahlaka aykırı şekilde kullanılması hâllerinde, Yargıtay bu durumu istisna olarak kabul etmektedir.

2.Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt) Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, en yaygın tahliye sebeplerinden biridir. Ancak bu durumda da ev sahibinin doğrudan dava açma hakkı yoktur. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince, kiracıya ödeme için 30 günlük süre içeren bir ihtar gönderilmesi ve bu ihtarda, ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Bu süre dolmadan açılan tahliye davaları Yargıtay tarafından reddedilmektedir. Ayrıca mahkeme, öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisinin bulunup bulunmadığını da incelemektedir. Kira ilişkisinin ispatlanamadığı durumlarda, dava tahliye davası olmaktan çıkıp el atmanın önlenmesi davasına dönüşebilmektedir.

3.İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye

Ev sahibinin kendisi veya yakınları için konuta ihtiyaç duyması, kanunda açıkça düzenlenen bir tahliye sebebidir. Ancak Yargıtay, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını aramaktadır. Sadece ileride doğabilecek ihtimaller veya soyut beyanlar, tahliye için yeterli görülmemektedir.

Ev sahibi; kendisi, eşi, çocukları, anne ve babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için tahliye davası açabilir. Yargıtay içtihatlarında, bazı durumlarda kardeşin ihtiyacı da bu kapsamda değerlendirilmiştir. Buna karşılık, tüzel kişilerin personel ihtiyacı gibi gerekçeler ihtiyaç nedeniyle tahliye kapsamında kabul edilmemektedir.

Ev sahibinin kirada oturuyor olması, çocuklarının evlenmesi, sağlık nedeniyle ayrı bir konuta ihtiyaç duyulması veya sürekli kullanılan bir yazlık ihtiyacı gibi durumlar, samimi ihtiyaç olarak kabul edilmektedir. Buna karşın, dava devam ederken evin başkalarına kiralanması ya da satılmak üzere gösterilmesi, ihtiyacın samimiyetini ortadan kaldıran unsurlar olarak değerlendirilmektedir.

4.Yeni Malik (Satın Alma) Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda, yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak yalnızca taşınmazı satın almış olmak yeterli değildir. Yeni malik, kendisinin veya yakınlarının konuta olan ihtiyacını somut delillerle ispatlamak zorundadır. Yargıtay, bu konuda da samimiyet ve zorunluluk kriterlerini titizlikle aramaktadır.

5.Kiracının Aynı Belediye Sınırları İçinde Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması da tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. Bu durumda ev sahibinin ayrıca kendi ihtiyacını ispatlamasına gerek bulunmamaktadır.

Ancak söz konusu konutun gerçekten oturmaya elverişli olması, aynı belediye sınırları içinde yer alması ve kiracı veya eşine ait olması şarttır. Farklı belediyelerde bulunan taşınmazlar bu kapsamda değerlendirilmemektedir.

İspat Yükü ve Usul Kurallarının Önemi

Tahliye davalarında en sık yapılan hata, usul kurallarının göz ardı edilmesidir. Tahliye sebebi ne olursa olsun, ispat yükü ev sahibine aittir. Kira sözleşmesinin varlığı, ihtarların usulüne uygun tebliği ve dava açma sürelerine uyulması büyük önem taşımaktadır.

İhtiyaç nedeniyle açılacak davalarda, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekmektedir. Bu süreler kamu düzenine ilişkindir ve mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır. Ayrıca tebligatın kiracıların tamamına yapılmaması, kararın bozulmasına neden olabilmektedir.

Ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı, kanunda sayılan sebeplerle ve sıkı usul şartlarına bağlı olarak kullanılabilir. Yargıtay içtihatları, tahliye davalarında şekli eksikliklere dahi tolerans tanımamaktadır. Bu nedenle tahliye sürecinin, hak kaybı yaşanmaması adına hukuki destek alınarak yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.