Kat Malikleri Kurulu Kararlarına İtiraz

Kat mülkiyetine tabi yapılarda alınan Kat Malikleri Kurulu kararları, tüm malikler ve kullanıcılar için bağlayıcı niteliktedir. Ancak bu kararların kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı olması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılması mümkündür.Yargıtay içtihatları, bu davalara ilişkin dava açma şartlarını, hak düşürücü süreleri, dava ehliyetini ve usuli ayrımları oldukça net biçimde ortaya koymaktadır.

Aşağıda, Yargıtay kararları ışığında kat malikleri kurulu kararlarına itirazın nasıl yapılacağı detaylı biçimde ele alınmaktadır.

1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Temel İtiraz Yolu: İptal Davası

Yargıtay’a göre hukuka aykırı kurul kararlarına karşı başvurulabilecek temel yol kararın iptali davasıdır.

Bu dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2013/13753 E.:

“Kat malikleri kurulunda alınan karara razı olmayan kat maliklerinin ilgili kararın iptali istemiyle mahkemeye başvurabilecekleri hükme bağlanmış olup, kat malikleri kurulu kararları iptal edilmedikçe geçerlidir.”

Bu nedenle iptal edilmemiş kararlar tüm kat malikleri ve halefleri için bağlayıcıdır.

2. Kritik Ayrım: Yönetim Kurulu Kararı – Kat Malikleri Kurulu Kararı

İtiraz sürecinde yapılan en yaygın hata, kararı kimin aldığı konusundaki ayrımın gözden kaçırılmasıdır.

Kat Malikleri Kurulu Kararları

Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası ile incelenebilir.

Yönetim Kurulu Kararları

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre doğrudan dava konusu edilemez. Önce bu kararın kat malikleri kurulunda görüşülmesi ve reddedilmesi gerekir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/1915 E.:

“Öncelikle yönetim kurulu kararlarına karşı kat malikleri genel kuruluna itiraz edilmesi, itirazın reddi halinde mahkemeye iptal davası açılabileceği...”

Aksi hâlde açılan dava usulden reddedilir.

3. Kimler İptal Davası Açabilir?

Toplantıya Katılan ve Aykırı Oy Kullanan Kat Malikleri

Dava açabilmek için karara olumsuz oy verilmiş ve bu muhalefet tutanağa geçirilmiş olmalıdır.

Yargıtay 18. HD 2010/4742 E.:

“Kararın iptalini ancak toplantıya katılıp alınan karar aleyhine oy kullanan kat maliki isteyebilir.”

Toplantıya Katılmayanlar

Toplantıya katılmayan her kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren dava hakkına sahiptir.

4. Hak Düşürücü Süreler

KMK m. 33 gereği süreler kesin olup kaçırılması halinde dava hakkı düşer.

• Toplantıya katılıp aykırı oy kullananlar için:Karar tarihinden itibaren 1 ay

• Toplantıya katılmayanlar için:Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay

• Her durumda üst sınır:Karar tarihinden itibaren 6 ay

Yargıtay 20. HD 2017/2577 E. bu süreleri açıkça teyit etmiştir.

5. İstisna: Yokluk ve Mutlak Butlan Hâlleri

Eğer kurul kararı açıkça kanuna aykırıysa veya kurulun yetkisi dışında bir konuda alınmışsa süre koşulu aranmaz.

Yargıtay 20. HD 2018/7271 E.:

“Yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlar için süre koşulu aranmaz.”

6. Davanın Kime Yöneltileceği Hususu

2007 değişikliğinden sonra, dava doğrudan yöneticiyi hasım göstererek açılabilir.

Yargıtay HGK 2021/389 E.:

“Kararların iptaline ilişkin davaların, yöneticiye husumet yöneltilerek açılabileceği açıkça hükme bağlanmıştır.”

7. Görevli Mahkeme Hususu

• Kural: Sulh Hukuk Mahkemesi

• İstisna: Çok parselde kurulu, toplu yapı niteliği taşımayan sitelerde Asliye Hukuk Mahkemesi (Yargıtay 20. HD 2017/4109 E.)

8. Dava Öncesi Zorunlu Başvuru Gerektiren Haller

Bazı uyuşmazlıklarda kanun, önce konuya Kat Malikleri Kurulu’nda görüşülmesini şart koşar.

Örneğin:

• Ortak alan kullanımı

• Yönetimden kaynaklı uyuşmazlıklar

Bu durum KMK m. 32/3 gereğidir.Önce kurula başvurulmadan doğrudan dava açılamaz.

Kararlara İtiraz Usuli Bir Süreçtir

Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz etmek, ciddi hak düşürücü süreler ve şekli kurallar içeren bir süreçtir.Yanlış organa başvuru yapmak, süreyi kaçırmak veya tutanağa muhalefeti yazdırmamak davayı tamamen kaybettirebilir.

Bu nedenle:

• Kararı hangi organın aldığı,

• Kimlerin dava açma hakkına sahip olduğu,

• Sürelerin nasıl hesaplanacağı,

• Husumetin kime yöneltileceği,

• İtirazın önce kurula mı yoksa doğrudan mahkemeye mi yapılacağı

gibi ayrımların doğru yapılması zorunludur.