Kiracının Aidat Borcu: Site Yönetimi Kiracıdan Aidat Talep Edebilir Mi?

Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının aidat borcu konusudur. Aidat borcunun kime ait olduğu, site yönetiminin doğrudan kiracıya başvurup başvuramayacağı ve mal sahibinin kiracıdan aidat talep edebilmesi için hangi şartların gerektiği, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Yargıtay içtihatları ile şekillenmiştir. Bu yazıda, kiracının aidat borcuna ilişkin hukuki çerçeve Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Kiracının Aidat Borcunun Dayanağı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, ortak giderlerden yalnızca kat maliklerinin değil, bağımsız bölümü kira sözleşmesine dayanarak fiilen kullanan kişilerin de sorumlu olabileceğini düzenlemektedir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, kat malikinin KMK’nın 20. maddesi uyarınca payına düşen gider ve avans borçlarından, kiracı da müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilir.

Ancak bu sorumluluk mutlak değildir. Kiracının aidat borcu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracı tarafından ödenen aidat ve ortak giderler, hukuken kira borcundan mahsup edilir. Bu durum, kiracının aynı bedel için iki kez ödeme yapmasının önüne geçmek amacıyla Yargıtay tarafından açıkça kabul edilmektedir.

Kira Sözleşmesinin Aidat Borcuna Etkisi ve TBK 341

Kiracının aidat borcu bakımından kira sözleşmesi belirleyici bir rol oynamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında yan giderlerin kimin tarafından karşılanacağı sözleşme ile kararlaştırılabilir. Yargıtay kararlarında da, sözleşmede aksi öngörülmemişse apartman aidatı gibi yan giderlerin kiracı tarafından ödenmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Kira sözleşmesinde “ortak kullanım ve yönetim giderlerinin kiracıya ait olduğu” yönünde açık bir hüküm bulunması hâlinde, bu düzenleme tarafları bağlar ve kiracının aidat borcu doğar. Buna karşılık, sözleşmede bu yönde bir hüküm yoksa, aidat bedelinin doğrudan kiracıya yüklenmesi mümkün değildir.

Mal Sahibinin Kiracıdan Aidat Talep Edebilmesinin Şartı

Yargıtay uygulamasında istikrarlı biçimde vurgulanan en önemli hususlardan biri şudur: Mal sahibi, site yönetimine aidat bedelini ödemeden kiracıdan bu bedeli talep edemez. Kiralayanın kiracıya rücu edebilmesi için, öncelikle aidat borcunu site yönetimine ödemiş olması gerekir.

Aidatın mal sahibi tarafından ödendiği hususu, makbuz veya benzeri belge ile ispatlanmalıdır. Aidat bedeli ödenmeden, bu borca dayanılarak kiracının temerrüde düştüğü ileri sürülemez ve aidat borcu gerekçe gösterilerek tahliye talep edilemez. Yargıtay kararları, bu konuda kiracıyı koruyucu net bir çizgi ortaya koymaktadır.

Site Yönetimi Kiracıdan Doğrudan Aidat Talep Edebilir Mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, site yönetiminin belirli şartlar altında kiracıya karşı doğrudan icra takibi başlatması veya dava açması mümkündür. Ancak bu yetki sınırsız değildir. Site yönetiminin kiracıdan talep edebileceği aidat miktarı, yine kiracının kira borcu ile sınırlıdır.

Bunun yanı sıra, site yönetimi ile kiracı arasındaki ilişkide kira sözleşmesinin hükümleri önem taşır. Yargıtay, site yönetiminin sözleşmede belirlenen usulün dışına çıkarak tek taraflı aidat artışı yapamayacağını ve kiracıdan aidat talebini sözleşme hükümlerine uygun şekilde yöneltmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Fiili Kullanım, Alt Kiracılar ve Aidat Sorumluluğu

Kiracının aidat borcu yalnızca kira sözleşmesinin tarafı olmakla sınırlı değildir. Taşınmazı fiilen kullanan, ortak alanlardan sürekli şekilde yararlanan kişilerin de aidat ve ortak giderlerden sorumlu tutulabileceği Yargıtay kararlarıyla kabul edilmiştir. Alt kiracı veya taşınmazı devamlı kullanan üçüncü kişiler bakımından da fiili kullanım, aidat sorumluluğunun doğmasında belirleyici bir unsurdur.

Kiracının aidat borcu, kira sözleşmesinin içeriğine, aidatın yan gider niteliğine, mal sahibinin aidatı ödeyip ödemediğine ve fiili kullanım durumuna göre değerlendirilmelidir. Site yönetimi, kanuni sınırlar içinde kalmak kaydıyla kiracıdan aidat talep edebilir; ancak bu talep kira bedeli ile sınırlıdır ve sözleşme hükümlerine aykırı olamaz. Mal sahibinin ise, aidatı önce site yönetimine ödemeden kiracıdan talep etmesi mümkün değildir.

Aidat kaynaklı uyuşmazlıklarda her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi ve Yargıtay içtihatlarının dikkate alınması, hem kiracı hem de mal sahibi açısından telafisi güç hak kayıplarının önüne geçecektir.