Kiracının Kiralananı Erken Tahliye Etmesi Durumunda Cezai Şart ve Tazminat Sorumluluğu

Kira sözleşmeleri taraflar için bağlayıcıdır ve kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı tahliye etmesi, çoğu durumda hukuki ve mali sonuçlar doğurur. Uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının erken tahliyesi halinde cezai şart ve tazminat ödeyip ödemeyeceği meselesidir. Yargıtay kararları, bu konuda net ilkeler ortaya koymuş; sorumluluğun kapsamını Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde şekillendirmiştir.

Kiracının Kiralananı Erken Tahliye Etmesi Halinde Genel Sorumluluk Esasları ve Makul Süre Tazminatı

Yargıtay’a göre kiracının haklı bir neden olmaksızın kira sözleşmesini süresinden önce feshederek taşınmazı tahliye etmesi, sözleşmeye aykırı davranış niteliğindedir. Bu durumda kiracı, kiraya verenin uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür (6. HD-2013/11397, 6. HD-2013/3599).

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca, kiracı taşınmazı erken tahliye ederse, kiraya veren taşınmazı benzer koşullarla yeniden kiraya verebileceği makul süre boyunca kira bedelini talep edebilir. Bu süre, somut olayın özelliklerine göre belirlenir ve otomatik olarak sözleşme süresinin sonuna kadar uzamaz (3. HD-2021/9036, 3. HD-2017/1898).

Kiraya verenin de zararı artırmama yükümlülüğü vardır. Taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çabayı göstermeyen kiraya veren, kiracının sorumluluğunu sınırsız şekilde genişletemez (3. HD-2019/303, 6. HD-2011/7199).

Sözleşmede Kararlaştırılan Cezai Şartlar

Kira sözleşmelerinde erken tahliye halinde ödenecek cezai şartlar sıkça düzenlenmektedir. Yargıtay, bu tür hükümleri kural olarak geçerli kabul etmektedir. Örneğin “erken tahliye halinde 3 aylık kira bedeli”, “1 yıllık kira bedeli” veya belirli bir döviz tutarının cezai şart olarak öngörülmesi mümkündür (3. HD-2019/3339, 3. HD-2018/7991, 6. HD-2014/4090).

Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 182. maddesi uyarınca hâkim, fahiş cezai şartları re’sen indirmekle yükümlüdür. İndirim yapılırken borçlunun ekonomik durumu, olayın özellikleri ve hakkaniyet ilkeleri dikkate alınır (6. HD-2016/4271, 6. HD-2013/11397).

Önemli bir nokta da şudur: Erken tahliye için geçerli bir cezai şart kararlaştırılmışsa, kiraya veren ayrıca makul süre kira tazminatı talep edemez. Kiracının sorumluluğu cezai şartla sınırlı kabul edilir (3. HD-2019/3339, 3. HD-2018/7991).

Tacir olan taraflar bakımından cezai şart hükümleri daha sıkı uygulanmakla birlikte, fahişlik denetimi tamamen ortadan kalkmaz (3. HD-2023/4600, 3. HD-2021/3214).

Fesih Bildirimi ve İhbar Süreleri

Bazı kira sözleşmelerinde kiracıya, belirli bir süre önceden bildirim yapmak koşuluyla erken tahliye hakkı tanınmaktadır. Bu durumda kiracının sorumluluğu, sözleşmede öngörülen ihbar süresine uyup uymadığına göre belirlenir.

Kiracı, sözleşmede yer alan ihbar süresine uygun şekilde bildirim yaparak tahliye ederse, tahliye tarihinden sonrası için tazminat ödemekle yükümlü tutulamaz (3. HD-2023/1343, 6. HD-2013/14113).

Buna karşılık ihbar süresine uyulmadan yapılan tahliyelerde, kiracı genellikle ihbar süresi kadar kira bedelinden sorumlu tutulur. Bazı Yargıtay kararlarında bu süre, makul süre kapsamında değerlendirilmiştir (6. HD-2013/8954, 6. HD-2012/5623, 6. HD-2014/2608).

Haklı Nedenle Erken Fesih

Kiracının erken tahliyesi her zaman tazminat sorumluluğu doğurmaz. Kiralanandaki ciddi ayıplar veya kiraya verenden kaynaklanan haklı sebepler varsa, kiracı sözleşmeyi feshederek cezai şart ve tazminat ödemekten kurtulabilir.

Buna karşılık Yargıtay; yüksek kira bedeli, aidatların fazla olması veya işyeri kiralarında beklenen cironun elde edilememesi gibi gerekçeleri haklı fesih nedeni olarak kabul etmemektedir (6. HD-2015/7495, 6. HD-2013/11679).

Uygulamada Öne Çıkan Ek Hususlar

Uygulamada bazı sözleşmelerde erken tahliye değil, geç tahliye halinde günlük cezai şartlar öngörülmektedir. Bu tür cezalar da TBK m. 179 kapsamında geçerli kabul edilmekte; ancak fahişlik yönünden hâkim denetimine tabidir (3. HD-2018/4866, 3. HD-2017/7187).

Erken tahliye nedeniyle doğan alacaklar, sözleşme hükümlerine göre depozito bedelinden mahsup edilebilir (3. HD-2017/1898, 13. HD-2010/310).

Tahliyenin geçerli sayılabilmesi için yalnızca taşınmazın boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın noter aracılığıyla veya tutanakla teslim edildiğinin kiracı tarafından ispatlanması gerekir (6. HD-2013/13794).

Kiracının kiralananı erken tahliye etmesi halinde, sözleşmede aksine bir düzenleme yoksa, kiracı kural olarak taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin kira bedelinden veya sözleşmede öngörülen ve hâkim tarafından denetlenen cezai şarttan sorumludur. Her somut olayda sözleşme hükümleri, fesih şekli ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirilmelidir.