Site Yönetimi Aidat Borcu Nedeniyle Elektrik, Su veya Otopark Hizmetini Kesebilir mi?

Site ve apartman yaşamında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, aidat borcu bulunan kat maliklerine veya kiracılara uygulanabilecek yaptırımların sınırıdır. Uygulamada bazı site yönetimlerinin aidat borcunu tahsil etmek amacıyla elektrik veya su kesintisi yaptığı, otopark kartlarını iptal ettiği ya da sosyal tesis kullanımını engellediği görülmektedir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiğinde, bu tür uygulamaların hukuki sınırları oldukça nettir.

Aidat Borcunun Tahsilinde Yönetimin Yetkisi ve Yasal Yol

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider ve aidat borçları, kat maliklerinin yerine getirmek zorunda olduğu yasal yükümlülüklerdendir. Aidat borcunun ödenmemesi halinde site yönetimlerinin hukuki başvuru yolları bulunmaktadır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/1333 E. - 2018/147 K.) ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2021/10910 E. - 2022/10584 K.) kararlarında vurgulandığı üzere, aidat alacaklarının tahsilinde esas olan yöntem icra takibi başlatılması veya dava açılmasıdır. Yönetimler borcun tahsili için icra müdürlükleri ve mahkemeler aracılığıyla hareket etmek zorundadır.

Bu nedenle site yönetimlerinin, kanunda öngörülmeyen alternatif yaptırımlar uygulaması mümkün değildir.

Elektrik ve Su Gibi Temel Hizmetlerin Kesilmesi Hukuka Uygun mu?

Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre site yönetimlerinin aidat borcu nedeniyle elektrik veya su kesme yetkisi bulunmamaktadır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/1333 E. - 2018/147 K. sayılı kararında, elektrik kesme yetkisinin yalnızca ilgili dağıtıcı kuruluşlara ait olduğu açıkça belirtilmiştir. Site yönetiminin bu kurumların yerine geçerek kesinti yapması hukuka aykırı kabul edilmektedir.

Ayrıca Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/6662 E. - 2019/3198 K. sayılı kararında; aidat borcu gerekçesiyle temel hizmetlerin kesilmesinin mülkiyet hakkına ve yaşam hakkına müdahale niteliğinde olduğu ifade edilmiştir.

Bu kapsamda kat malikleri kurulunun bu yönde aldığı kararlar da hukuken geçerli sayılmamaktadır.

Yönetim Planına Hizmet Kesme Yetkisi Yazılması Geçerli midir?

Bazı sitelerde yönetim planına “aidat borcu olanların hizmetlerinin durdurulabileceği” yönünde hükümler eklendiği görülmektedir. Ancak Yargıtay uygulaması bu tür düzenlemeleri de geçerli kabul etmemektedir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2012/10863 E. - 2012/12961 K.) kararında; Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülmeyen yaptırımların yönetim planı ile getirilemeyeceği ve mülkiyet hakkını sınırlayan bu tür hükümlerin iptal edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Otopark ve Sosyal Tesis Kullanımı Engellenebilir mi?

Aidat borcu bulunan malik veya kiracının havuz, spor alanı veya otopark gibi ortak alanlardan yararlanmasının engellenmesi de Yargıtay tarafından hukuka aykırı kabul edilmektedir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2014/1748 E. - 2014/5670 K. sayılı kararında, borçlu olsa dahi bir kişinin sosyal tesislerden faydalanmasının engellenmesi “kendiliğinden hak alma (ihkak-ı hak)” olarak değerlendirilmiş ve bu tür uygulamalara son verilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Dolayısıyla site yönetimleri aidat borcunu gerekçe göstererek kart iptali, bariyer kapatma veya kullanım yasağı gibi yaptırımlar uygulayamaz.

Ceza Hukuku Açısından Hizmet Kesintileri

Hizmet kesintileri nedeniyle açılan bazı ceza davalarında beraat kararları verildiği görülmektedir. Yargıtay 15. Ceza Dairesi (2013/16791 E.) ve Yargıtay 12. Ceza Dairesi (2023/1552 E.) kararlarında; eylemin hukuki bir uyuşmazlıktan doğması ve huzur bozma kastının ispatlanamaması halinde cezai sorumluluğun oluşmayabileceği belirtilmiştir.

Ancak bu durum, yapılan işlemin kat mülkiyeti hukuku bakımından hukuka uygun olduğu anlamına gelmemektedir. Özel hukuk açısından sorumluluk ve tazminat talepleri gündeme gelebilmektedir.

Kooperatiflerde İstisnai Durumlar

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2012/750 E. - 2012/1972 K. sayılı kararında, kooperatife üye olmayan ve herhangi bir bedel ödemeden hizmetlerden yararlanan kişinin elektrik ve suyunun kesilmesi somut olayın özelliklerine göre haklı görülmüştür.

Ancak bu karar, klasik site yönetimi uygulamalarından farklı olarak kooperatif üyeliği bulunmayan kişilerle sınırlı bir değerlendirme niteliğindedir ve genel bir uygulama olarak kabul edilmemektedir.

Uygulamada Karşılaşılan Diğer Hukuki Sorunlar

Aidat borcu nedeniyle sıcak su sayacının sökülmesine ilişkin genel kurul kararlarının yerel mahkemeler tarafından iptal edildiği görülmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2019/1123 E. - 2019/1639 K.) kararında ise öncelikle görevli mahkemenin doğru belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Ayrıca yalnızca hizmet kesme tehdidi bulunması halinde açılan bazı davalar, henüz somut bir işlem gerçekleşmemesi nedeniyle hukuki yarar yokluğu gerekçesiyle reddedilebilmektedir (Yargıtay 23. HD, 2012/2806 E. - 2012/4515 K.).

Yetkisiz elektrik kesintisi nedeniyle açılan maddi ve manevi tazminat davalarında ise husumetin şahsen yöneticiye değil site yönetimine yöneltilmesi gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 4. HD, 2023/1631 E. - 2024/4640 K.).

Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiğinde; site yönetimlerinin aidat borcu nedeniyle elektrik, su veya sıcak su gibi temel hizmetleri kesme ya da otopark ve sosyal tesis kullanımını engelleme yetkisi bulunmamaktadır. Bu tür uygulamalar mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olup “kendiliğinden hak alma” olarak değerlendirilmektedir.

Aidat borcunun tahsilinde yönetimlerin başvurabileceği tek hukuki yol ise icra takibi başlatmak veya dava açmaktır.