Üst Kattan Su Sızması Halinde Ne Yapılır? Komşuya Karşı Tazminat Davası ve Hâkimin Müdahalesi

Apartman ve sitelerde en sık karşılaşılan, komşuluk ilişkilerini zedeleyen ve ciddi maddi zararlara yol açan uyuşmazlıkların başında üst kattan alt kata su sızması, tavanın sararması, sıvaların dökülmesi ve banyo/tuvalet giderlerinin taşması gelir. Çoğu zaman mağdur olan alt kat sakini üst komşusuna durumu bildirse de komşunun kapıyı açmaması, "Benim evimde bir şey yok" diyerek tadilat yaptırmaktan kaçınması veya sorunu geciktirmesi mağduriyeti katlar. Arama motorlarında vatandaşlar tarafından en çok araştırılan üst kattan su sızması halinde ne yapılır sorusu; hasarın delil tespitiyle kayıt altına alınmasını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca komşuya karşı açılacak tazminat davasını ve komşunun dairesine zorla girilerek tamirat yapılmasını sağlayan "hâkimin müdahalesi" kurumunu ifade eder.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili hukuk dairelerinin emsal kararları ile Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde; üst kattan su akması halinde izlenecek hukuki adımları, bilirkişi delil tespitini, görevli mahkemeyi ve tazminat kalemlerini inceliyoruz.

1. Üst Kattan Su Sızması Halinde Ne Yapılır, Su Sızıntısı Yaşandığında İlk Yapılması Gerekenler (Ön Hazırlık)

Su akıntısıyla karşılaşıldığında panikle hareket etmek veya sadece sözlü tartışmaya girmek ileride açılacak davada ispat güçlüğü yaratır. İzlenmesi gereken ilk adımlar şunlardır:

• Yazılı İhbar ve Noter İhtarnamesi: Durum derhal üst kat malikine bildirilmeli, komşu tamirata yanaşmıyorsa noter kanalıyla ihtarname gönderilerek su sızıntısının derhal kesilmesi ve oluşan zararın karşılanması için makul bir süre tanınmalıdır (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2020/8169, K. 2021/15024). İhbarın zamanında yapılması, zarar görenin kusursuzluğunu ve komşunun temerrüdünü kanıtlamak açısından zorunludur (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/995, K. 2013/3504).

• Sulh Hukuk Mahkemesinden "Delil Tespiti" Yaptırılması (Hayati Adım): Dava açmadan önce en kritik hamle, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "Değişik İş (D.İş) Delil Tespiti" talep etmektir. Mahkemenin görevlendireceği inşaat mühendisi bilirkişi eve gelerek:

  1. Su sızıntısının nereden ve hangi daireden kaynaklandığını,

  2. Arızanın daire içi tesisattan mı yoksa binanın ortak ana borusundan mı kaynaklandığını,

  3. Alt kata verilen boya, badana, parke, dolap ve elektronik eşya hasarının parasal tutarını resmi bir raporla sabitler (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2013/11674, K. 2013/14744; İzmir BAM 13. HD, E. 2025/15, K. 2026/905).

2. Zarardan Kim Sorumludur? (Daire İçi Tesisat ve Ortak Alan Ayrımı)

Maddi tazminat davasının kime yöneltileceği, sızıntının kaynaklandığı borunun niteliğine göre belirlenir:

• Sızıntı Üst Katın İç Tesisatından veya Terasından Kaynaklanıyorsa: KMK m. 19/3 gereğince her kat maliki, ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zararları tazmin etmekle yükümlüdür. Banyodaki sıcak/soğuk su borusu çıkışları, duş teknesi sızıntıları, klozet giderleri veya daireye tahsisli açık terasın su yalıtım eksikliğinden doğan zararlardan bizzat üst kat maliki objektif olarak sorumludur (Yargıtay 20. HD, E. 2017/3669, K. 2017/8514; Yargıtay 4. HD, E. 2022/12935, K. 2025/7136; Yargıtay 5. HD, E. 2023/3466, K. 2023/8616).

• Sızıntı Binanın Ortak Ana Tesisatından Kaynaklanıyorsa: Sızıntı katlar arasından geçen ortak pis su ana kolonu, ortak çatı veya bina ana temiz su hattından kaynaklanıyorsa borç ve tamirat sorumluluğu ferdi olarak üst komşuya değil, apartman/site yönetimine ve tüm kat maliklerine arsa payları oranında aittir.

• Müteahhit / Kooperatif Kaynaklı İmalat Hataları: Sıfır binalarda yapısal izolasyon veya boru patlaması gibi ayıplı imalatlar söz konusu ise yapıyı inşa eden müteahhit veya kooperatif tüzel kişiliği de tazminattan sorumlu tutulur (Ankara BAM 23. HD, E. 2020/341, K. 2023/485).

3. Komşu Kapıyı Açmaz ve Tamirat Yaptırmazsa Ne Yapılır? (Hâkimin Müdahalesi ve Zorla Giriş İzni)

En büyük çıkmazlardan biri, üst kat komşusunun dairesine kimseyi sokmaması ve onarıma yanaşmamasıdır:

• Hâkimin Müdahalesi (KMK m. 33): Mağdur kat maliki, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak hâkimin müdahalesini ve haksız müdahalenin önlenmesini (men'i müdahale) talep edebilir.

• Konuta Giriş İzni ve Zorla Tamirat: Mahkeme keşif yaparak üst komşuya arızayı gidermesi için kesin ve makul bir süre verir. Bu süre içinde tamirat yapılmazsa mahkeme; üst kat konutuna kolluk (polis/jandarma) ve çilingir marifetiyle zorla girilmesine, arızanın mahkemece görevlendirilecek uzmanlarca giderilmesine ve tüm masrafların üst komşudan tahsil edilmesine hükmeder (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/3069, K. 2025/8692).

• Dava Sürerken Tamirat Yapılırsa: Komşu dava açıldıktan sonra korkup tamiratı yaptırırsa "müdahalenin önlenmesi" talebi konusuz kalır; ancak alt katın mevcut hasar bedeli ve dava masrafları üst komşudan tahsil edilmeye devam eder (Yargıtay 20. HD, E. 2017/5997, K. 2019/12).

4. Görevli Mahkeme ve Talep Edilebilecek Tazminat Kalemleri

• Görevli Mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1 uyarınca, kat mülkiyetli veya kat irtifaklı binalarda bağımsız bölümler arasındaki su sızıntısından doğan onarım ve maddi tazminat davalarında miktar ne olursa olsun Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir (Yargıtay 18. HD, E. 2012/13460, K. 2013/597; Yargıtay 20. HD, E. 2019/1851, K. 2020/581). Projeye aykırı kaçak kat vb. durumlarda ise dava genel mahkemelerde (Asliye Hukuk) görülür (Yargıtay 3. HD, E. 2016/3578, K. 2017/14217).

• Talep Edilebilecek Zararlar:

  1. Tadilat ve Onarım Bedeli: Tavan sıvası, boya-badana, parke söküm-takım ve işçilik giderleri (hesaplamada kullanma ve yıpranma payı indirimi gözetilir - Yargıtay 14. HD, E. 2013/995, K. 2013/3504).

  2. Zarar Gören Eşya Bedeli: Islanan mobilyalar, elektronik cihazlar ve menkul eşyaların fatura/rayiç değeri.

  3. Kira Kaybı / Mahrumiyet Tazminatı: Daire su baskını nedeniyle oturulamaz veya kiraya verilemez hale gelmişse, onarım süresince mahrum kalınan kira geliri (Yargıtay 3. HD, E. 2016/3308, K. 2017/13104).

  4. Tespit ve Noter Masrafları: Dava öncesinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne ödenen delil tespiti harç ve bilirkişi ücretleri ile noter masrafları davalıdan talep edilir (Yargıtay 3. HD, E. 2013/11674, K. 2013/14744).

  5. İcra İnkar Tazminatı İstenebilir mi? Hayır; hasar tutarı mahkeme ve bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden likit (belirli) değildir; bu nedenle icra inkar tazminatına hükmedilemez (Yargıtay 4. HD, E. 2022/12935, K. 2025/7136).

5. Sigorta Ödemeleri ve Rücu Süreci

Eğer zarar gören malikin konut/DASK sigortası varsa:

• Sigorta şirketi ekspertiz göndererek hasarı karşılar.

• Tazminatı ödeyen sigorta şirketi, Türk Ticaret Kanunu m. 1472 (ve TTK m. 1301) uyarınca sigortalısının haklarına halef olur ve ödediği parayı üst kat malikinden "rücuen tazminat davası" veya icra takibi yoluyla tahsil eder (Yargıtay 5. HD, E. 2024/2995, K. 2024/6986; İstanbul 14. ATM, E. 2022/443, K. 2023/287).

• Malikin mükerrer (çift) tahsilat yapması yasaktır; sigortadan para alınmışsa komşudan aynı kalem için yeniden para talep edilemez (Yargıtay 20. HD, E. 2019/1638, K. 2019/3820).

Su Sızıntısı Uyuşmazlıklarında Süreç ve Haklar Tablosu

Aşama / Talep	Yasal Dayanak	Yargıtay Uygulaması ve Sonucu
Delil Tespiti	HMK m. 400 vd.	Sulh Hukuk Mahkemesi'nden acil bilirkişi incelemesi istenir; sızıntı kaynağı ve zarar tutarı raporlanır.
Onarım ve Zorla Giriş İzni	KMK m. 33	Komşuya makul süre verilir; yapmazsa çilingir ve kollukla girilip tamirat yaptırılır.
Zararın Tazmini	KMK m. 19/3	Daire içi boru arızasından doğan boya, parke, eşya ve kira kaybı üst kat malikinden tahsil edilir.
Ortak Boru Sızıntısı	KMK m. 4	Ana gider borularından kaynaklanan zararlar apartman yönetimi ve tüm maliklerce karşılanır.
Görevli Mahkeme	KMK Ek m. 1	Dava değerine bakılmaksızın uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesi'nde çözülür.
Sigortanın Rücusu	TTK m. 1472	Zararı ödeyen sigorta şirketi üst komşuya rücu davası açarak parayı geri alır.