Apartmanın Çatısından Su Sızması Halinde Ne Yapılır? Çatı Masraflarını Kat Malikleri Ortak mı Öder?

Apartman ve sitelerde özellikle en üst katta oturan kat maliklerinin karşılaştığı en büyük problemlerden biri yağışlı havalarda çatının akması, tavanların küflenmesi ve daire içine su sızmasıdır. Bu gibi durumlarda alt katlarda oturan komşuların "Ben giriş katta oturuyorum, çatı beni ilgilendirmez" diyerek masraflara katılmak istememesi veya yönetimin toplantı yapmaktan kaçınması mağduriyeti tırmandırır. Arama motorlarında vatandaşlar tarafından en çok aratılan apartmanın çatısından su sızması halinde ne yapılır, çatı masraflarını kat malikleri ortak mı öder soruları; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde ortak alanların yönetimini, acil onarım yetkisini ve masrafların arsa payı oranında bölüştürülmesini doğrudan ilgilendirir.

Yargıtay kararları doğrultusunda; çatının akması halinde izlenecek adımları, kurul kararı aranmaksızın acil tamirat usulünü ve yargılama ilkelerini inceliyoruz.

1. Çatı Ortak Alan mıdır? Kat Malikleri Masrafları Ortak mı Öder?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi gereğince tüm kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına, sağlamlığına ve mimari durumunu titizlikle korumaya mecburdur. Kanunun 20. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca; aralarında aksine bir anlaşma bulunmadıkça tüm kat malikleri ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.

• Alt Kat Sakinleri Masraftan Kaçamaz: Çatı, binanın ortak kullanım alanı ve tüm yapıyı koruyan örtüsüdür. Giriş veya ara katlarda oturan maliklerin çatıdan doğrudan faydalanmadıkları iddiası hukuken geçersizdir; bağımsız bölümün konumu ne olursa olsun tüm malikler arsa payı oranında masrafa katılır.

• Müteselsil Değil, Ayrı Ayrı Sorumluluk: Yargıtay içtihatlarına göre kat malikleri çatı onarım giderlerinden müştereken ve müteselsilen (zincirleme) sorumlu tutulamaz. Mahkeme her bir bağımsız bölüm malikinin kendi arsa payına düşen borç tutarını ayrı ayrı ve bağımsız olarak hüküm altına alır.

• Tamiratı Yaptıran Malikin Kendi Payı Düşülür: Çatıyı acilen kendi cebinden tamir ettiren üst kat sakini, masrafların tamamını komşularından isteyemez. Toplam harcamadan kendi dairesinin arsa payına düşen kısım düşüldükten sonra kalan tutar diğer kat maliklerinden tahsil edilir.

2. Acil Onarım İstisnası: Kat Malikleri Kurulu Kararı Almak Zorunlu mudur?

Normal şartlarda ortak alanlarda esaslı onarım ve inşaat yapılması için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası veya kat malikleri kurulu kararı gerekir (KMK m. 19/2). Ancak su sızdıran bir çatı söz konusu olduğunda kanun ve yargı içtihatları istisnai bir yol öngörmüştür:

• Rıza ve Toplantı Şartı Aranmaz: Yargıtay 5., 18. ve 20. Hukuk Dairelerinin yerleşik kararlarına göre; çatıdaki bozukluğun binaya ve bağımsız bölümlere doğrudan zarar verdiğinin tespit edildiği hallerde, onarımın projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat malikleri kurulunun kararı veya maliklerin rızası aranmaz.

• Yönetici veya Mağdur Malik Yetkilidir: Yönetici veya dairesine su akan herhangi bir kat maliki, genel kurul kararı beklemeksizin yasal süreci ve acil onarım çalışmalarını başlatmaya kanunen yetkilidir.

3. Apartman Çatısı Su Sızdırdığında İzlenecek Hukuki Adımlar

1.Sulh Hukuk Mahkemesinden Delil Tespiti Yaptırılması:1. Adım.

Uyuşmazlık çıktığında ilk yapılması gereken işlem, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak Değişik İş (D.İş) Delil Tespiti talep etmektir. Mahkemenin görevlendireceği inşaat mühendisi bilirkişi eve gelerek; sızıntının kaynağını, binanın onaylı mimari projesini, yapılması gereken teknik izolasyon çalışmalarını ve yaklaşık onarım bedelini resmi rapora bağlar.

2.Avans Toplanması ve Yöneticiye Görev Verilmesi:2. Adım.

Onarım giderleri KMK m. 20/b uyarınca kat maliklerinden önceden avans olarak toplanır. Mahkemece açılan davada onarımın yapılması için öncelikle apartman yöneticisine yetki ve makul bir süre tanınır.

3.Yönetici Yapmazsa Davacı Kat Malikinin Yetkilendirilmesi:3. Adım.

Apartman yöneticisi verilen sürede tamiratı yaptırmazsa veya apartmanda seçilmiş bir yönetici yoksa mahkeme, onarımı yaptırması için davacı kat malikini doğrudan yetkilendirir. Avans olarak belirlenen bedel maliklerin arsa payları oranında icra yoluyla tahsil edilerek çatı tamir ettirilir.

4. Mimari Projeye Uygunluk: Açık Terasa Kendiliğinden Çatı Yapılabilir mi?

Çatı onarımında yapılan en büyük usul hatası, açık teras olarak projelendirilmiş binaların üzerine doğrudan ahşap veya çelik çatı kondurulmasıdır:

• Projede Çatı Varsa: Çatının onaylı mimari projedeki ölçü ve teknik detaylara uygun olarak baştan sona yenilenmesi veya eksikliklerinin tamamlanması zorunludur.

• Projede Çatı Yoksa (Açık Teras İse): Kat malikleri kendiliğinden bina üzerine yeni bir çatı inşa edemez. Onaylı mimari projede yer almayan bir çatının yapılabilmesi ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile rıza göstermesi ve belediyeden tadilat projesinin onaylatılmasıyla mümkündür. Projede çatı yoksa yapılması gereken hukuki işlem; çatı kondurmak değil, terasın su ve ısı yalıtımının (izolasyonunun) tekniğine uygun olarak yenilenmesidir.

5. Dava Açarken "Taraf Teşkili" Zorunluluğu

Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak çatı onarımı ve hâkimin müdahalesi davalarında taraf teşkili hayati önem taşır:

• Çatı tüm ana yapıyı ilgilendiren ortak yer olduğundan, dava yalnızca yöneticiye veya birkaç komşuya karşı açılamaz.

• Apartmandaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin davaya davalı olarak dahil edilmesi zorunludur. Tüm malikler davaya dahil edilmeden kurulan hükümler Yargıtay tarafından doğrudan bozulmaktadır.

Çatı Onarımı ve Masraf Paylaşımı Kriterleri Tablosu

Hukuki Unsur	Yasal Dayanak	Yargıtay Uygulaması ve Kuralı
Giderlere Katılım	KMK m. 20/1-b	Tüm kat malikleri (alt katlar dahil) arsa payları oranında ödemek zorundadır.
Kurul Kararı Zorunluluğu	KMK m. 19/2 İstisnası	Acil su sızıntısı durumunda kat malikleri kurulu kararı ve rızası aranmaz.
Masrafların Toplanması	KMK m. 20/b	Tahmini bedel önceden avans olarak toplanır; masraf aşarsa fark paylaştırılır.
Yetkilendirme Sırası	Yargıtay Emsal Kararları	Tamirat için önce yöneticiye süre verilir; yapmazsa davacı malik yetkilendirilir.
Sorumluluk Türü	KMK m. 20	Müteselsil sorumluluk kurulamaz; her malikin payı ayrı ayrı belirlenir.
Projede Olmayan Çatı	İmar ve Mimari Proje	Açık terasa kendiliğinden çatı yapılamaz; su ve ısı izolasyonu yaptırılır.