top of page

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir? Kirayı Geç Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

13 dakika önce
3 dakikada okunur
Noter onaylı kira ihtarnamelerini, icra dairesi örnek 13 tahliye ödeme emirlerini ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir konusu kapsamında Sulh Hukuk Mahkemelerine sunulan tahliye dava dilekçelerini simgeleyen kurumsal gayrimenkul hukuku görseli.

Kira ilişkilerinde kiracının en temel borcu, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihte ve tam olarak ödemektir. Kiracının kirayı sürekli geciktirmesi, düzensiz ödemesi veya ödemekten kaçınması, ev sahipleri için ciddi bir mağduriyet oluşturur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/2 düzenlemesiyle kanun koyucu, kirasını zamanında ödemeyen kiracıya karşı ev sahibine özel bir fesih ve tahliye imkânı tanımıştır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1289, K. 2021/1314). Kira hukukunda en çok araştırılan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir sorusu; aynı kira yılı içinde iki farklı ayın kirasını geciktiren kiracının tahliye edilme şartlarını, noter ihtarnamesi kurallarını ve dava açma sürelerini ifade eder.

Yargıtay kararları ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde; iki haklı ihtarın oluşma şartlarını, ihtarın tebliğ-ödeme dengesini ve 1 aylık dava açma süresini inceliyoruz.

1. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyenin Şartları Nelerdir?

TBK m. 352/2 uyarınca bir kiracının iki haklı ihtar sebebiyle tahliye edilebilmesi için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi zorunludur:

  • Aynı Kira Yılı İçinde Olmalıdır: İki ihtarın da mutlaka aynı kira yılı (aynı 1 yıllık sözleşme dönemi) içinde çekilmiş olması gerekir. Örneğin; 1 Ocak 2026 - 31 Aralık 2026 kira döneminde Mart ve Ekim aylarına ait ihtarlar geçerli bir iki haklı ihtar oluştururken, farklı kira yıllarına dağılan ihtarlar birleştirilemez.

  • Ayrı Aylar İçin Ayrı İhtarlar Çekilmelidir: Kiracının muaccel (ödenmesi gereken günü geçmiş) olan iki ayrı aya ait kirayı ödememesi ve kiraya verenin her bir ay için ayrı ayrı ihtarname göndermiş olması şarttır (Yargıtay HGK, E. 2017/1289, K. 2021/1314).

  • Yazılı İhtar veya İcra Takibi Yapılmalıdır: İhtarlar noter kanalıyla yazılı ihtarname şeklinde gönderilebileceği gibi, icra müdürlüğü vasıtasıyla gönderilen örnek 13 ödeme emri de kanunen doğrudan ihtar yerine geçer (Yargıtay 6. HD, E. 2009/6812, K. 2009/9919).

  • Hangi Ayın Kirası Olduğu Açıkça Belirtilmelidir: İhtarnamede talep edilen kira bedelinin hangi aya/döneme ait olduğu net bir şekilde yazılmalıdır (Yargıtay 6. HD, E. 2013/10758, K. 2013/13396).

Uygulamada yapılan en büyük hata, kiracının parayı sonradan yatırmasıyla davanın düşeceğinin sanılmasıdır. İhtarın hukuken "haklı" sayılıp sayılmayacağı ödemenin tebliğ tarihine göre belirlenir:

İhtar Tebliğ Edilmeden Önce Ödeme Yapılması

İhtar Haksız Kalır

Noter ihtarnamesi veya ödeme emri kiracıya ulaşmadan önce kiracı borcu bankadan ödemişse o ihtar "haksız" sayılır; iki haklı ihtar şartı oluşmaz ve tahliye davası reddedilir (Yargıtay 6. HD, E. 2015/8560, K. 2015/10534).

İhtar Tebliğ Edildikten Sonra Ödeme Yapılması

İhtar Haklı Sayılır

İhtarname kiracıya ulaştıktan sonra kiracı borcu hemen ödese dahi ihtar haklılığını kaybetmez. İki ayrı ayda tebliğden sonra yapılan geç ödemeler tahliye gerekçesidir (Yargıtay 6. HD, E. 2015/6698, K. 2015/9700).

Bazı durumlarda kiracı kirayı geciktirse dahi iki haklı ihtar mekanizması işletilemez:

  • Süresiz Kira Sözleşmeleri ve Yıllık Peşin Ödemeler: Sözleşmede kiranın yıllık olarak peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa veya sözleşme baştan itibaren süresiz yapılmışsa iki haklı ihtar oluşmaz (Yargıtay 3. HD, E. 2017/3772, K. 2017/9751).

  • Sözleşmedeki Muacceliyet Şartı Varlığı: Sözleşmede "Bir kira ödenmezse sonraki tüm aylar muaccel olur (peşin hale gelir)" şartı varsa, muaccel hale gelen tüm kira borçlarının tek bir ihtarla istenmesi zorunludur. Borç suni olarak parçalara bölünerek iki haklı ihtara konu yapılamaz (Yargıtay 6. HD, E. 2014/13400, K. 2014/14503).

İki haklı ihtar olgusu gerçekleştikten sonra ev sahibi hemen dava açamaz; kira döneminin tamamlanmasını beklemek zorundadır:

  • 1 Aylık Kesin Hak Düşürücü Süre: İki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bittiği tarihten itibaren bir (1) ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılmalıdır (Yargıtay 6. HD, E. 2015/6698, K. 2015/9700).

  • Sürenin Kaçırılması: Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir; süresi içinde dava açılmazsa veya kira dönemi bitmeden erken açılırsa dava usulden reddedilir.

  • Dava Şartı Arabuluculuk: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılmadan önce yasal zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması şarttır.

Ev sahibi iki haklı ihtarla dönem sonunu beklemek istemiyorsa, kiracının kirayı hiç ödememesi halinde TBK m. 315 kapsamında temerrüt nedeniyle tahliye yolunu işletebilir:

  • Kiracıya noterden veya icradan konut/işyeri kiralarında en az 30 günlük ödeme süresi verilir ve süresinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği ihtar edilir.

  • Kiracı 30 gün içinde borcu tam olarak ödemezse (eksik ödeme de temerrüt sayılır), kira yılının sonu beklenmeden derhal tahliye davası açılabilir (Yargıtay 3. HD, E. 2019/5939, K. 2019/10515).


bottom of page