Müteahhit İşi Bırakırsa Ne Olur? Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde yüklenici (müteahhit), sözleşmeye, projeye, imar mevzuatına ve fenni şartlara uygun bir yapıyı süresinde tamamlayıp arsa sahibine eksiksiz teslim etmekle yükümlüdür (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/1579, K. 2023/1479). Ancak inşaatın durması, müteahhidin şantiyeyi terk etmesi veya teslim tarihinin aşılması uygulamada arsa sahiplerini ciddi mağduriyetlerle karşı karşıya bırakmaktadır. Gayrimenkul ve inşaat hukukunda sıklıkla araştırılan müteahhit işi bırakırsa ne olur sorusu; arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetme, verilen tapuları geri alma (yolsuz tescil) ve tazminat talep etme haklarının yasal sınırlarını ifade eder.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde; müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahiplerinin başvurabileceği yasal yolları ve üçüncü kişilere devredilen dairelerin hukuki durumunu inceliyoruz.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmenin Feshi Yolları

İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlanamaması ve müteahhidin işi bırakması halinde borçlu temerrüdü gerçekleşir ve arsa sahibinin TBK m. 125 kapsamında seçimlik hakları doğar (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/2759, K. 2023/2944; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/682, K. 2026/99).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuda pay devrini içerdiğinden, taraflar anlaşamadığı sürece sözleşme tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; feshe mahkeme karar verir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/205, K. 2021/2042). Mahkeme tasfiyeyi inşaatın fiziki tamamlanma seviyesine göre belirler:

A. Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi

İnşaatın düşük bir seviyede bırakıldığı, projesiz/ruhsatsız olduğu, kaçak yapılıp yıktırıldığı veya inşai faaliyete hiç başlanmadığı durumlarda sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/1176, K. 2023/2207; Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2016/2557, K. 2018/5442).

• Müteahhidin işi terk ettiği ve inşaatı tamamlayamayacağının açık olduğu hallerde yükleniciye ek süre (mehil) verilmesine gerek yoktur (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2023/120, K. 2023/2007).

• Geriye etkili fesihte sözleşme baştan itibaren geçersiz sayılır; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri ister.

  
  

B. Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi (%90 Kuralı)

İnşaatın büyük bir kısmı tamamlanmışsa Yargıtay sözleşmenin ileriye etkili tasfiyesini kabul etmektedir:

• %90 Seviye Eşiği: Yüklenicinin ileriye etkili fesih haklarından yararlanabilmesi için uzman bilirkişi raporuyla inşaatın en az %90 ve üzeri fiziki seviyeye getirilmiş olduğunun saptanması zorunludur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/866, K. 2021/724).

• Hak Edilen Pay Oranında Tasfiye: İleriye etkili fesihte müteahhit, işi hangi fiziki seviyede tamamlamışsa o seviyeye isabet eden bağımsız bölüm ve arsa payına hak kazanır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/293, K. 2025/858).

2. Tapu İptali ve Üçüncü Kişilerden Dairelerin Geri Alınması

Müteahhit inşaatı finanse etmek amacıyla inşaat başında kendisine devredilen arsa paylarını veya henüz bitmemiş daireleri üçüncü kişilere satmış olabilir. Bu durumda arsa sahiplerinin hakları Yargıtay içtihatlarıyla korunmaktadır:

• Avans Niteliğinde Devir ve Yolsuz Tescil: İnşaat başında müteahhide devredilen arsa payları finansman sağlamak amacıyla verilen birer avans niteliğindedir. Müteahhit inşaatı sözleşmeye ve imara uygun tamamlayıp teslim etmedikçe mülkiyete hak kazanamaz. Sözleşmenin geriye etkili feshi durumunda müteahhide ve ondan pay alan kişilere yapılan tesciller illiyetten yoksun kalarak "yolsuz tescil" haline gelir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/4259, K. 2023/2098).

  
  

• Üçüncü Kişilerin İyiniyet İddiası Geçersizdir: Müteahhitten toprak tapusu veya daire satın alan üçüncü kişiler, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralına dayanamazlar. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde üçüncü kişilere devredilen tüm tapular

  iptal edilerek arsa sahibi adına yeniden tescil edilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2023/120, K. 2023/2007; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/205, K. 2021/2042).

  
  

• Arsa Sahibinin Savunma Hakkı (Def'i): Arsa sahipleri, TBK m. 188 gereğince müteahhide karşı ileri sürebileceği tüm savunmaları (inşaatın bitirilmediği def’ini), müteahhitten alacağı temlik alan üçüncü kişilere karşı da aynen ileri sürebilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/1165, K. 2023/838).

3. Arsa Sahibinin Talep Edebileceği Tazminatlar

Müteahhidin işi geciktirmesi veya yarım bırakması halinde arsa sahibinin talep edebileceği tazminat kalemleri şunlardır:

Talep Türü	Hukuki Niteliği	Yargıtay Uygulaması
Gecikme Tazminatı (Kira Mahrumiyeti)	Sözleşmeyi feshetmeksizin teslim gününden itibaren mahrum kalınan kira gelirinin her ay için istenmesidir.	Sözleşmede açık madde olmasa dahi en az emsal rayiç kira bedeli üzerinden talep edilebilir (Yargıtay 6. HD, E. 2025/682, K. 2026/99).
Müspet Zarar (İfadan Vazgeçme)	Arsa sahibinin ifadan vazgeçerek bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığında bitmiş rayiç bedelini talep etmesidir.	Dairelerin sözleşme gereği teslim edilmesi gereken tarihteki bitmiş rayiç bedeli hesaplanarak tazmin edilir (Yargıtay 15. HD, E. 2011/5829, K. 2011/6794).
Eksik ve Ayıplı İmalat Bedeli	Yarım bırakılan işlerin veya kalitesiz malzemelerin giderilme maliyetidir.	Yüklenici tapu tescili talep ederse, eksik işler bedelini mahkeme veznesine depo etmesi zorunludur (Yargıtay 6. HD, E. 2023/3447, K. 2024/2605).
Sözleşmenin Geçersizliği Durumu	Resmi şekil şartına uyulmayan (noterde yapılmayan) sözleşmelerdir.	Taraflar müspet veya menfi zarar isteyemez; yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilir (Yargıtay 6. HD, E. 2022/3572, K. 2024/385).

Özetle;

Müteahhit işi bırakırsa ne olur sorusunun yasal cevabı, arsa sahibinin inşaat seviyesine göre sözleşmeyi geriye veya ileriye etkili feshetme ve verilen tapuları tapu iptal davasıyla geri alma hakkıdır. İnşaat %90'ın altındaysa geriye etkili fesihle müteahhide ve üçüncü kişilere devredilen tüm tapular iptal edilir; arsa sahibi ayrıca gecikme tazminatı ve eksik iş bedellerini talep ederek arsasını koruma altına alabilir.