Kentsel Dönüşüm ve Devlet Katkısı

Kentsel dönüşüm, yalnızca riskli yapıların yıkılıp yeniden inşa edilmesini değil; aynı zamanda şehirlerin sosyal, ekonomik ve fiziksel ihtiyaçlarının yeniden düzenlenmesini hedefleyen kapsamlı bir dönüşüm sürecidir. Bu süreç, 5393 sayılı Belediye Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde yürütülmektedir.

Yargıtay kararları incelendiğinde, kentsel dönüşüm projelerinde uzlaşma esasının, kamulaştırma süreçlerinin, hak sahipliği ilkelerinin ve devlet katkısı şartlarının en çok tartışılan başlıklar olduğu görülmektedir.

Aşağıda kentsel dönüşüm ve devlet katkısı, hak sahiplerinin konumunu etkileyen tüm önemli noktalar detaylı biçimde ele alınmaktadır.

1. Kentsel Dönüşümün Başlaması ve Yasal Dayanak

Kentsel dönüşüm süreci, iki temel kararla başlatılabilir:

• Bir bölgenin “riskli alan” ilan edilmesi,

• Bir yapının “riskli yapı” olarak tespit edilmesi.

Riskli yapıların tespiti, lisanslı kuruluşlar aracılığıyla yapılmakta ve yapının depreme karşı dayanıklı olmadığı belirlenirse süreç kendiliğinden işlemeye başlamaktadır.Riskli alan kararı ise Bakanlık tarafından, o bölgenin afet riski taşıdığına ilişkin teknik raporlar doğrultusunda verilmektedir.

Her iki durumda da amaç, can ve mal güvenliğini sağlamak, mevcut yapı stokunu yenilemek ve şehrin plan bütünlüğünü korumaktır.

2. Uzlaşma ve Rıza Esası

Kentsel dönüşüm projelerinde temel prensip hak sahipleri ile anlaşma sağlanmasıdır. Süreç, rızaya dayalı bir müzakere modeli üzerine kuruludur:

• Maliklerle uzlaşma toplantıları yapılır,

• Yeni projedeki haklar açıklanır,

• Ortak karar alınması hedeflenir.

Anlaşmaya varılan bağımsız bölümlerde süreç hızlı ilerlerken, anlaşma sağlanamayan durumlarda kanunun öngördüğü kamusal yetkiler devreye girebilmektedir. Ancak dönüşümün amacı, çatışma değil uzlaşıdır; bu nedenle idareler öncelikle anlaşma yolunu teşvik etmektedir.

3. Anlaşma Sağlanamadığında Hak Sahiplerinin Konumu

Uzlaşmanın mümkün olmadığı durumlarda, kentsel dönüşüm mevzuatı idareye bazı yetkiler tanımaktadır. Bu yetkiler:

• Kamulaştırma,

• Yıkım işlemleri,

• İmar düzenlemesi,

gibi idari tasarrufları içerir.

Bu aşamada hak sahiplerinin en önemli yükümlülüğü, kendilerine verilen sürelerde yapıyı tahliye etmektir. Tahliye yükümlülüğünün yerine getirilmemesi hâlinde, yasal süreçler hızlandırılmış şekilde uygulanabilmektedir.

4. Kentsel Dönüşüm Devlet Katkısı Türleri

Kentsel dönüşümde hak sahiplerine sunulan devlet destekleri, projeye katılımı teşvik eden ve mali yükü dengeleyen önemli araçlardır. Bu destekler temelde iki ana grupta toplanır:

a) Kira Yardımı

Riskli yapısını tahliye eden maliklere, kiracılara ve belirli şartlarda sınırlı aynî hak sahiplerine belirlenen süre boyunca kira yardımı sağlanabilir.

b) Kredi ve Faiz Desteği

Yapısını kendi imkânlarıyla yeniden yapmak isteyen malikler için düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkânları bulunmaktadır. Bazı hallerde devlet, kullanılan kredinin faizinin bir bölümünü karşılamaktadır.

Bunlara ek olarak, kentsel dönüşüm uygulamalarında pek çok vergi ve harç muafiyeti de söz konusudur. Tapu ve noter işlemleri, belediye harçları veya bazı yapı ruhsatı giderleri muafiyet kapsamına alınabilmektedir.

5. Devlet Katkısından Yararlanmanın Şartları

Devlet desteği, otomatik bir hak değildir; belirli kriterlere bağlıdır:

1. Anlaşma ile tahliye edilmesi,

2. Hak sahipliği statüsünün doğrulanmış olması,

3. Mülkte fiilen ikamet edilmesi (kira yardımı bakımından),

4. Başvuru sürecinin usule uygun tamamlanması,

5. Destek türlerinden yalnızca birinin seçilebilmesi.

Bu şartlar, hem sürecin düzenli işlemesi hem de kamu kaynaklarının doğru dağıtılması için zorunlu tutulmaktadır.

6. Kentsel Dönüşümde Hak Kaybı Yaşanmaması İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm, teknik ve hukuki yönleri birlikte yürütülen karmaşık bir süreçtir.Bu nedenle hak sahiplerinin:

• Bağlı bulundukları proje yönetmeliğini,

• Hak sahibi statülerini,

• Desteklerden faydalanma koşullarını,

• Tahliye ve başvuru sürelerini,

• Kat malikliği ilişkilerini ve ortak karar zorunluluklarını

doğru yorumlaması gerekir.

Her yanlış adım, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir.

Kentsel dönüşüm, Türkiye’nin yapı güvenliğini artırmayı ve şehirleri daha yaşanabilir hale getirmeyi amaçlayan çok boyutlu bir süreçtir. Devlet katkıları, bu süreci destekleyen güçlü araçlardır; ancak bu katkılardan yararlanmak belirli usullere ve şartlara bağlıdır.

Hak sahiplerinin gerek kendi sorumluluklarını gerekse idarenin yetki sınırlarını doğru değerlendirebilmesi için sürecin uzmanlarca takip edilmesi büyük önem taşır.