Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları: Kiracı Hakları Nelerdir?
- Mine Akpınar
- 1 Ara 2025
- 5 dakikada okunur
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile özel olarak korunan taraftır. Kiracının hakları nelerdir sorusunun yanıtı; tahliyeye karşı korunmadan, kira bedelinin belirlenmesine, kullanım amacına uygun yararlanmadan, yargılama sürecindeki güvencelere kadar uzanan geniş bir yelpazeyi kapsar. Aşağıda, Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşler ışığında kiracının temel hakları ve kiraya verenin kanuni sınırlamaları ele alınmaktadır.
1. Kiracı Hakları Nelerdir? Genel Çerçeve
TBK m. 339–356 arasında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira hükümleri, “kiracıyı koruma” ilkesine dayanır. Bu kapsamda:
Kiracı, kira sözleşmesinin kanunda öngörülen istisnai haller dışında devamını isteme hakkına sahiptir.
Kiracının aleyhine olacak şekilde, TBK’nın emredici hükümlerine aykırı sözleşme şartları geçersizdir.
Konut ve çatılı işyeri kira hükümleri; çatılı konutlar, çatılı işyerleri ve bunlarla birlikte kiracıya bırakılan eşyalar için uygulanır.
Kiracının haklarının özü; barınma ve işyeri devamlılığının korunması, keyfi tahliyeye karşı güvence ve haksız mali yükümlülüklere maruz kalmama olarak özetlenebilir.
2. Süre Bitimi Sebebiyle Tahliyeye Karşı Koruma
Kiracının hakları nelerdir denildiğinde ilk vurgulanması gereken husus, kiraya verenin sözleşme süresi bittiği gerekçesiyle kiracıyı kolayca tahliye edememesidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, TBK m. 347 hükmünü şu şekilde uygulamaktadır:
“TBK.nun 347.maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren (on yıllık uzama süresi dışında) sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.” (Yargıtay 6. HD, 2014/9210 E.)
Bu çerçevede:
Kiracı, sözleşme süresi bitse dahi TBK’daki özel sona erme sebepleri oluşmadıkça tahliye edilemez.
Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir (Yargıtay 3. HD, 2017/7836 E.).
3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Kiracının Güvencesi
Kiracının hakları nelerdir sorusunun önemli bir yanıtı da, “ihtiyaç” gerekçesiyle açılan tahliye davalarındaki korumadır. Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunda sayılan yakınlarının konut/işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyacın:
Gerçek,
Samimi,
Zorunlu
olması ve dava sonuna kadar devam etmesi gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu ilkeyi şöyle ifade etmiştir:
“Dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir.” (YHGK, 2022/990 E.)
Yine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taşınmazın tahliye davası sürerken satılığa çıkarılmasını ihtiyacın samimi olmadığına karine saymış;
“Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.” (Yargıtay 3. HD, 2019/4504 E.)
şeklinde hüküm kurmuştur.
4. Sözleşmeye Aykırılıkta Kiracının “İhtar ve Süre” Hakkı
Kiracının hakları nelerdir denildiğinde önemli bir başlık da, sözleşmeye aykırılık halinde kiracıya tanınan düzeltme imkânıdır. Kiracı kira sözleşmesine aykırı davranıyorsa (örneğin kullanım şekline, yan giderlere, ortak alanlara ilişkin yükümlülüklere aykırılık), kiraya veren doğrudan tahliye davasına gidememektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu:
Kiraya verenin, “…kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi” (YHGK, 2013/1850 E.) gerektiğini açıkça vurgulamıştır.
İstisna olarak; kiracının kiralanana kasıtlı olarak ağır zarar vermesi veya davranışının diğer kişiler için çekilmez hale gelmesi durumlarında, süre verilmeksizin fesih mümkündür. Ancak bu haller dar yorumlanır ve ispat yükü kiraya verendedir.
5. Kiraya Verenin “Kendi Kendine Tahliye” Yasağı
Kiracının hakları nelerdir sorusuna verilecek en katı ve net cevaplardan biri şudur:Kiraya veren, hiçbir koşulda kendi başına tahliye işlemi yapamaz.
Kira borcunun ödenmemesi, sözleşmeye aykırılık veya başka herhangi bir sebep olsa dahi:
Konutun kilidini değiştiremez,
Kiracının daireye girişini engelleyemez,
Eşyaları dışarı çıkaramaz,
Fiilen konuttan çıkarma girişiminde bulunamaz.
Yargıtay 8. Ceza Dairesi’nin bir kararında şu tespit yer almaktadır:
“…sanığın kiralananı tahliye etmek için kanuni yollara başvurma imkanı varken, dairenin kapısını açarak kilidini değiştirmek suretiyle müştekinin kiralanandan yararlanmasını engellediği…” belirtilmiş ve eylemin “hakkı olmayan yere tecavüz” suçunu oluşturduğu kabul edilmiştir (Yargıtay 8. CD, 2021/16908 E.).
Bu karar, kiracının fiili tahliyeye karşı ceza hukuku düzeyinde de korunduğunu göstermektedir. Tahliye, yalnızca İcra ve İflas Kanunu ile TBK hükümlerine uygun olarak mahkeme kararı ve icra dairesi yoluyla yapılabilir.
6. Kira Bedeli, Artış Oranı ve Kiracıyı Aşırı Borçlandıran Kayıtlar
Kiracının hakları nelerdir denildiğinde, mali koruma başlığı da önemlidir. TBK m. 344 ve m. 346 hükümleri uyarınca:
Kira artışı, kural olarak TÜFE oranıyla sınırlıdır (geçici yasal sınırlamalar saklı kalmak kaydıyla).
Kiraya veren; sözleşmeye
“Kira bedeli geç ödenirse ceza koşulu ödenir”,
“Bir kira bedeli ödenmezse sonraki tüm kiralar muaccel hale gelir”gibi kiracı aleyhine hükümler koyamaz; koysa dahi bu hükümler geçersizdir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu durumu şöyle ifade etmektedir:
“…kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu…” (Yargıtay 3. HD, 2017/6857 E.)
Bu çerçevede kiracı; yasal sınırların üzerinde artış veya sözleşmede geçersiz ceza koşullarına zorlanıyorsa, bu hükümlerin uygulanmamasını talep etme hakkına sahiptir.
7. Mesken – İşyeri Ayrımı ve Kullanım Amacına Uygun Yararlanma
Kiracının hakları nelerdir sorusu, kiralananın tapudaki niteliği ile de yakından ilişkilidir. Tapuda “mesken” olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması, sadece kiraya verenin rızasına bağlı değildir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi bu konuda nettir:
“Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesi gereğince mesken nitelikli bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karara bağlı olup” (Yargıtay 18. HD, 2013/15157 E.)
Bu durumda:
Kiracı, mesken nitelikli yeri tüm kat maliklerinin oybirliği kararı olmadan işyeri olarak kullanamaz.
Kiraya veren de bu kararı almadan taşınmazı işyeri olarak kiraya veremez.
Aykırılık halinde çoğu zaman önce kiracıya uygun bir süre verilmesi, bu sürede eski hale getirilmemesi halinde tahliye yoluna gidilmesi yönünde kararlar verilmektedir (Yargıtay 20. HD, 2019/37 E.).
8. Yargılama Sürecinde Kiracının Usuli Hakları
Kiracının hakları nelerdir denildiğinde, sadece maddi hukuk hükümleri değil, yargılama sürecindeki güvenceler de önem taşır:
Kiracının taraf olduğu veya kiracılık konumunu doğrudan etkileyen davalarda hukuki dinlenilme hakkı vardır.
Mahkeme; kiracının geçerli mazereti olmasına rağmen yokluğunda karar veremez; aksi halde hukuki dinlenilme hakkı ihlal edilir (Yargıtay 3. HD, 2020/12225 E.).
Kiralanan bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracı, o bağımsız bölüme ilişkin uyuşmazlıklarda davaya dahil edilmelidir. Aksi halde taraf teşkili eksik kalır:
“…bağımsız bölümü kullanan kiracının davaya dahil edilip, taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilerek... bir karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan işin esası hakkında karar verilmiş olması doğru görülmemiştir” (Yargıtay 18. HD, 2014/13732 E.)
Bu yaklaşım, kiracının hukuki durumunun “arkasından ve habersiz” değiştirilemeyeceğini ortaya koyar.
9. Sonuç: Kiracının Hakları Nelerdir ve Ne Yapmalı?
Sonuç olarak kiracının hakları nelerdir sorusunun cevabı, yalnızca “kira ödeyip oturmak”tan çok daha fazlasını içerir:
Sözleşme süresi doldu diye keyfi tahliye edilemezsiniz.
Kiraya verenin ihtiyaç iddiası, gerçek ve samimi değilse tahliye talebi reddedilebilir.
Sözleşmeye aykırılık iddiasında bile, kural olarak size yazılı ihtar ve en az 30 günlük süre tanınmalıdır.
Kapınızın kilidi değiştirilemez, kendi kendine tahliye yapılamaz; bu durum ceza sorumluluğu doğurabilir.
Kira artışı yasal sınırları aşamaz, ceza koşulu ve muacceliyet kayıtları çoğu durumda geçersizdir.
Mesken–işyeri ayrımında, tapudaki nitelik ve kat maliklerinin oybirliği şartı belirleyicidir.
Hakkınızda açılan davalarda savunma yapma, davaya dahil edilme ve hukuki dinlenilme hakkınız vardır.
Kira ilişkileri, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında hem günlük hayatı hem de ekonomik düzeni yakından etkileyen, teknik ve detaylı bir alandır. Hak kaybı yaşamamak, tahliye süreçlerinde veya kira artışı uyuşmazlıklarında doğru strateji ile hareket edebilmek için, somut olayınıza özgü hukuki destek almanız çoğu zaman belirleyici olmaktadır.
