Kiracı Depozito İadesi Nedir? Ev Sahibi Depozitoyu Hangi Şartlarda İade Eder?

Kira ilişkisi kurulurken kiracının ev sahibine verdiği güvence bedeli (depozito), kiralanan taşınmazın sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesini, olası hasarlar ile ödenmemiş borçların teminat altına alınmasını amaçlar. Taşınmazın tahliyesi sonrasında taraflar arasında en sık uyuşmazlık konusu olan hususların başında kiracı depozito iadesi nedir sorusu ile bu bedelin hangi hallerde kesilebileceği veya tahliye tarihindeki güncel kira bedeline göre artırılıp artırılamayacağı gelmektedir.

Yargıtay’ın en güncel içtihatları ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde; depozitonun hukuki niteliğini, iade şartlarını, ev sahibinin mahsup yetkisini ve değer artışına ilişkin yasal sınırları inceliyoruz.

1. Depozitonun Hukuki Niteliği ve İade Şartları

Kira sözleşmelerinde alınan teminat bedeli, kiraya verenin sözleşmeden doğabilecek muhtemel zararlarını karşılamak amacıyla kiracı tarafından verilen bir tür güvence bedelidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3882, K. 2025/4233).

Kiracının tahliye sonrasında bu güvence bedelini geri alabilmesi belirli şartlara bağlanmıştır:

• Taşınmazın ve Menkullerin Eksiksiz Teslimi: Kiralanan taşınmazın ve varsa kiralananla birlikte teslim edilen demirbaş eşyaların tahliye tarihinde tam, sağlam ve noksansız olarak kiraya verene teslim edilmesi zorunludur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/4700, K. 2026/1598; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/5407, K. 2024/820).

• Haklı Bir Mahsup Alacağının Bulunmaması: Kiraya verenin depozito bedelini iade etmemesi veya kesinti yapabilmesi için depozitodan mahsubu gereken somut ve haklı bir alacağı bulunmalıdır. Uyuşmazlık halinde iade edilmemesini haklı kılacak sebeplerin varlığı ve iade miktarı mahkemece belirlenir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3882, K. 2025/4233).

2. Ev Sahibinin Mahsup Hakkı ve Kesinti Yapılabilecek Haller

Kiraya verenin depozito bedelini alıkoyma veya kesinti yapma yetkisi kira ilişkisinden doğan fiili borç ve zararlarla sınırlıdır:

• Ödenmemiş Kira ve Yan Giderler: Kiracı tarafından ödenmeyen kira bedelleri ile yan gider borçları kiraya veren tarafından doğrudan depozito bedelinden mahsup edilebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/5049, K. 2024/3549).

• Hor Kullanma ve Hasar Tazminatı: Taşınmazda olağan kullanım sınırlarını aşan hasar ve tahribatın bulunması durumunda zarar bedeli depozitodan düşülür. Hor kullanmadan kaynaklı tazminat tutarının depozitodan yüksek olması halinde ise depozito iadesi şartları oluşmaz ve kiraya verenin fazlaya ilişkin alacak hakkı devam eder (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/3510, K. 2024/2560).

3. Depozito Bedelinin Güncellenmesi ve Yabancı Para Cinsinden İadesi

Yargıtay uygulamalarına göre, başlangıçta Türk Lirası olarak ödenen depozito bedelinin tahliye tarihindeki güncel kira bedeline göre güncelleneceğine dair genel bir yasal kural bulunmamaktadır:

• Aynen İade Esası (Nominal Değer): Sözleşmede depozitonun aynen iade edileceği kararlaştırılmışsa veya fazlalık talep edilemeyeceği açıkça belirtilmişse, depozito başlangıçta ödenen nominal Türk Lirası miktarı üzerinden iade edilir; güncellenen değer üzerinden hesaplama yapılması hukuka aykırı kabul edilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/4700, K. 2026/1598; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2146, K. 2025/5267).

• Sözleşmeyle Kararlaştırılan Enflasyon Artışı: Depozitonun değer artışına tabi tutulması, yalnızca tarafların kira sözleşmesinde depozitonun bloke tarihinden itibaren yıllık enflasyon oranında artırılarak ödeneceğine dair özel bir hüküm kurmaları durumunda geçerlilik kazanır.

• Döviz Cinsinden Depozitolar: Güvence bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği hallerde, sözleşmede aksine bir kur sabitlemesi bulunmadıkça TBK m. 99 uyarınca kiracı bu bedelin aynen döviz olarak ya da fiili ödeme tarihindeki Türk Lirası rayici üzerinden ödenmesini talep edebilir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5327, K. 2023/6310).

4. İade Zamanı, Temerrüt ve Yasal Başvuru Yolları

Depozito alacağı kural olarak kira ilişkisinin bitmesi ve taşınmazın noksansız tahliyesi ile muaccel hale gelir. Sözleşmede kesin bir ödeme vadesi öngörülmemişse, kiraya verenin temerrüde düşmesi ve faiz işletilebilmesi için noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi gerekir. Haksız olarak iade edilmeyen güvence bedelleri için Sulh Hukuk Mahkemelerinde alacak davası veya İcra Müdürlükleri nezdinde icra takibi başlatılarak tahsilat sağlanabilmektedir.