Kentsel Dönüşümde Dairenin Cephesi ve Konumu Korunur Mu?
- 8 saat önce
- 2 dakikada okunur
Kentsel dönüşüm süreci başladığında mülkiyet sahiplerinin en büyük endişelerinden biri, yeni yapılacak binada eski dairelerinin caddeye bakıp bakmayacağı veya aynı katta kalıp kalmayacağıdır. Hukuki açıdan bakıldığında, "eski dairem tam buradaydı" argümanı, yeni inşaatın başlamasıyla birlikte yerini yeni projeye ve sözleşme hükümlerine bırakır.
1. Genel İlke: Kentsel Dönüşümde Mevcut Binada Mimari Projenin Korunması
Henüz yıkılmamış, mevcut bir binada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesi uyarınca, tüm kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumunu korumakla yükümlüdür.
Prensip: Onaylı mimari projeye aykırı şekilde kapı yerinin değiştirilmesi veya cephenin büyütülmesi gibi müdahaleler, diğer maliklerin onayı olmaksızın yapılamaz.
Yargı Görüşü: Yargıtay, projeye aykırı müdahalelerin (örneğin dükkan cephesinin genişletilmesi) eski hale getirilmesine hükmetmektedir (Yargıtay 5. HD, 19.03.2024, 2024/107 E., 2024/3384 K.).
2. Kentsel Dönüşümde "Yeni İnşaat" Mantığı
Bina yıkılıp kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun) sürecine girdiğinde, durum tamamen değişir. Yargıtay, binanın yıkılmasını "yeni bir başlangıç" olarak kabul eder.
Sözleşme ve Proje Bağlayıcılığı: Yeni yapılacak projede dairelerin konumu, müteahhit ile imzalanan sözleşmeye ve onaylanan yeni mimari projeye göre belirlenir.
Konum Değişikliği: Eski binada bodrum katta olan bir dairenin yeni projede zemin kata taşınması uyuşmazlığında, mahkemeler "yıkım sonrası yeni inşaat yapıldığı için eski ve yeni kıyaslamasının yapılamayacağına" ve yeni projenin esas alınacağına hükmetmektedir (Yargıtay 6. HD, 24.03.2025, 2024/468 E., 2025/1210 K.).
3. Değer Kayıpları ve Arsa Payı İlişkisi
Konum veya cephe değişikliği nedeniyle bir değer kaybı yaşanıyorsa, bu durum arsa payı tespitinde ve değerlemede dikkate alınmalıdır.
Arsa Payı Tespiti: Arsa payları; bağımsız bölümlerin büyüklüğü, konumu ve değeri dikkate alınarak belirlenir. Ancak tapudaki tescil, fiili kullanımdan daha üstün tutulur (Yargıtay 5. HD, 21.05.2024, 2024/2457 E., 2024/6210 K.).
Tazminat: Dükkan girişinin caddeden sokağa alınması gibi ciddi değişiklikler, şayet sözleşmeye aykırılık teşkil ediyorsa tazminat konusu olabilir; ancak bu, yeni projenin yürütülmesini durdurmaz (İstanbul Anadolu 7. ATM, 18.06.2025, 2023/494 E., 2025/473 K.).
4. Kamu Yararı ve Özel Koruma Alanları
Dönüşüm bir "Meydan Bütünlüğü" veya "Kentsel Tasarım" alanı içindeyse, idarenin geniş bir takdir yetkisi vardır.
Durum | Hukuki Yaklaşım | Emsal Karar |
Kent Belleği / Siluet | Bazı yapılar korunurken, diğerleri meydan genişletme için kaldırılabilir. | Danıştay İDDK, 12.03.2025 |
Tescilli Kültür Varlığı | Cephe korunması çok daha sıkı kurallara ve Kurul iznine tabidir. | Danıştay 4. Daire, 22.02.2024 |
Teknik Zorunluluk | Can güvenliğini tehdit eden hatalar varsa cephe projesi değiştirilebilir. | İstanbul BAM 44. HD, 01.07.2024 |
Özetle; kentsel dönüşümde dairenin cephesinin ve konumunun korunması konusunda mutlak bir yasal zorunluluk yoktur. Belirleyici olan, maliklerin oy birliğiyle veya çoğunlukla kabul ettiği yeni mimari proje ve müteahhit ile imzalanan paylaşım sözleşmesidir.
