Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan Evde Oturan Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Hukuk sistemimizde kira sözleşmelerinin geçerliliği kural olarak herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Yani bir mülkün kiralanması için tarafların imzaladığı yazılı bir evrak şart değildir; sözlü olarak yapılan anlaşmalar da hukuken geçerli birer kira sözleşmesidir. Ancak ortada yazılı kira sözleşmesi olmadan, yazılı bir belge olmadığında ve kiracı evden çıkmak istemediğinde, tahliye süreci çok daha teknik ve dikkatli yönetilmesi gereken bir boyuta ulaşır.

Yargıtay kararları ışığında; yazılı sözleşmesi olmayan bir kiracının hangi yasal yollarla tahliye edilebileceğini ve bu süreçteki ispat kurallarını inceliyoruz.

1. İlk Kriz: Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan Kira İlişkisinin Varlığını Kim, Nasıl İspat Edecek?

Yazılı bir kontratın bulunmadığı durumlarda, taraflar arasında bir kiracılık ilişkisi olduğunu ispat etmek tamamen ev sahibinin (kiraya verenin) sorumluluğundadır.

• İspat Yükü: Ev sahibi mülkünde oturan kişinin kiracı olduğunu ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu kanıtlamakla yükümlüdür. Kiracı ise ev sahibinin iddia ettiği bu kira bedelini düzenli olarak ödediğini kanıtlamak zorundadır (Adana BAM 5. HD, 05.12.2024, 2022/1517 E., 2024/1702 K.).

• İspat Edilemezse Ne Olur?: Eğer ev sahibi aradaki bağın bir kira ilişkisi olduğunu mahkemede kanıtlayamazsa, Türk Borçlar Kanunu’na dayalı olarak açacağı "ihtiyaç nedeniyle tahliye" gibi davalar esastan reddedilir.

2. En Hızlı Yol: Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi

Yazılı bir sözleşme olmasa dahi, kiracının kirayı ödememesi durumunda ev sahibi icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi (Örnek 13) başlatabilir. Bu süreç kiracının takibe vereceği cevaba göre iki farklı yöne evrilir:

A. Kiracı İcra Takibine İtiraz Etmezse (Süreç Kesinleşir)

Kiracıya gönderilen ödeme emrine yasal süresi içinde açık ve kesin bir şekilde itiraz edilmezse, kiracı sözlü sözleşmenin varlığını ve kiracılık sıfatını hukuken kabul etmiş sayılır (Samsun BAM 4. HD, 14.11.2024, 2024/1781 E.). Bu durumda kira ilişkisi kesinleşir ve borç ödenmezse icra mahkemesinden doğrudan tahliye kararı alınır (İstanbul BAM 59. HD, 07.11.2024, 2024/1076 K.).

B. Kiracı Kira İlişkisini İnkâr Ederse (Kilitlenme Noktası)

Kiracı icra dairesine gidip "Benim bu kişiyle aramda bir kira sözleşmesi yoktur, ben buranın kiracısı değilim" diyerek ilişkiyi açıkça reddederse icra mahkemesinin bu uyuşmazlığı çözme yetkisi biter (Samsun BAM 4. HD, 31.10.2024, 2024/2153 K.).

Kritik Usul Kuralı: Ev sahibinin elinde noterlikçe onaylanmış yazılı bir belge yoksa, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Bu durumda ev sahibinin genel mahkemelerde (Sulh Hukuk Mahkemesi) dava açarak önce kira ilişkisini ispatlaması gerekir (Yargıtay 12. HD, 2024/987 K.).

3. Kira İlişkisi İspat Edilemiyorsa: Müdahalenin Meni (El Atmanın Önlenmesi)

Eğer taşınmazda oturan kişi aradaki sözlü kira ilişkisini inkâr ediyorsa ve siz de kiracılık bağını yasal delillerle (banka dekontu açıklamaları vb.) kanıtlayamıyorsanız, hukuk size mülkiyet hakkına dayalı tahliye imkanı tanır.

• Haksız İşgalci Konumu: Evde oturan kişi orada hangi hukuki hakka dayanarak oturduğunu (tapu, resmi sözleşme vb.) ispatlayamazsa, mahkeme o kişiyi "haksız işgalci" kabul eder.

• Tahliye Kararı: Ev sahibi, Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağı "Müdahalenin Meni ve Tahliye" davası ile mülkiyet hakkını koruyarak bu kişiyi evden çıkarabilir (Yargıtay 7. HD, 24.02.2025, 2024/2105 E., 2025/979 K.).

4. Yazılı Sözleşme Yok Ama Tahliye Taahhütnamesi Varsa ne Olur?

Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi kurulmamış olsa bile, eğer kiracıdan noterde düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesi alınmışsa süreç tamamen değişir.

• Noterde yapılan bir tahliye taahhüdünün varlığı, içeriği gereği taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisi kurulduğunu resmi olarak kanıtlar. Bu belge, yazılı sözleşme olmasa dahi tek başına tahliyeyi gerçekleştirmek için yeterli ve güçlü bir yasal dayanaktır (İstanbul BAM 59. HD, 28.10.2024, 2024/2500 E.).

5. Tahliye Sırasında Evden Üçüncü Bir Kişi Çıkarsa Ne Yapılır?

İcra müdürlüğü kanalıyla tahliyeye gidildiğinde, evde resmi kiracı dışında üçüncü bir şahısla karşılaşılması uygulamada sıkça yaşanır (İİK m. 276).

• Evde bulunan bu üçüncü kişi, orada oturmakta haklı olduğunu gösteren resmi bir vesika (tapu veya noter onaylı bir alt kira sözleşmesi gibi) sunamazsa, tahliye işlemine engel olamaz. "Biz sözlü olarak anlaşmıştık" şeklindeki beyanlar tahliye işlemini durdurmaz ve o kişi de evden çıkarılır (Yargıtay 12. HD, 26.02.2025, 2025/104 E.).

Önemli Hatırlatma: Bir kira ilişkisinin hukuken tamamen sona erdiğinin kabulü için kiracının evi sadece boşaltması yetmez. Anahtarın ev sahibine noterlik vasıtasıyla veya icra kanalıyla usulüne uygun şekilde teslim edildiğinin ispatlanması şarttır (Sakarya BAM 8. HD, 2024/1147 K.).